史上頭一遭！預售屋買氣冷 銷售率連三季跌破10%榮枯線 房價卻創高

史上頭一遭，預售屋買氣墜谷底，新建案房價卻創新高；據最新國泰房地產指數數據指出，今年首季全台新建案30天銷售率僅剩5.01%，不僅寫下35年來有統計次低，更打破「銷售率連三季跌破10%榮枯線、房價就會反轉下跌」的經驗法則。

自1990年以來，新屋30天銷售率只要跌破10%榮枯線，就成為市場很大的警訊，只要新建案市場銷售率連續三季以上在10%低水位之下，勢必撼動新屋市場房價。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2018~2024年這波房市堪稱有史以來最長的多頭行情，轉折的出現，發生在2024年9月央行祭出第七波信用管制政策，以及銀行限貸令、政府嚴控銀行資金流入不動產炒作的措施，但弔詭的是，盡管預售屋買氣不斷探底，但房價卻呈現高檔盤整或緩升，這股現象相當反常，過去從沒發生過。

何世昌分析，主要有四大關鍵原因，改變過去房市慣性。第一、營造成本不斷拉高，最新4月營造工程物價總指數年增率達4.46%、再創近三年新高，建商具高建築成本壓力。

第二、開發商財務狀況佳，截至今年3月底建築融資違約率僅0.06%，且授信違約率僅0.12%、比整體銀行授信違約率0.15%還低。

第三、2023年7月《平均地權條例》新修法上路、新法禁止預售屋轉售，在短線投資客無法轉手、無大量的倒貨賣壓下，「市場沒有價格破壞者」，未能撼動新屋房價。

第四、在AI高需求帶動下，台灣經濟表現強勁，今年第1季GDP（經濟成長率）高達13.69%，創近39年單季新高紀錄，在國內前景看好，建商信心面相當強。

資料顯示，今年首季全國新建案推案數僅132筆，較2024年第七波信用管制前的第2季高點264筆腰斬，反映建商欲透過減量經營、度時機，同時拉抬買氣；惟觀察30天銷售率卻一路走低，更在2025年首季起、30天銷售率已跌破10%警戒線，不僅買氣呈現連五季在10%不到低水位，2025年第3季銷售率更來到4.99%歷史新低，隨後第4季彈升至6.38%，惟又在今年首季降至5.01%歷史次低紀錄。

以六都來看，今年首季台北市新建案30天銷售率慘到只剩2.5%、新北市也只有3.61%，雙北市新建案買氣雙雙寫下35年新低、居六都吊車尾；桃園市、台南市、高雄市新屋銷售率也僅有5.01%~5.34%，台中為6.18%，僅新竹苦撐在9.36%。

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