年薪300萬買兩房竟只核貸7成！專家搖頭點「貸8成關鍵」：銀行眼裡月薪高還是窮

你以為月薪高，買房就能輕鬆貸到8成？兄弟，錯了。

最近新聞都在報，很多竹科工程師或外商主管，年薪兩三百萬，買個小2房要對保時，銀行直接打槍，成數只給到7成甚至更低，很多人當場崩潰：「我月薪這麼高，為什麼貸不到8成？」

其實，銀行絕對不會告訴你的事：在他們眼裡，你可能比你想像的還要窮。

這就是銀行最狠的「收支比」算盤，你以為收支比是看你薪水有多高？錯了，銀行是先扣掉你「活下去的成本」，才看你剩下多少錢能還債。

以2026年台北市為例，每人每月的最低生活開銷是20744元，但銀行是很現實的資本主義，他們覺得你不可能只花最低標準，所以有些銀行會直接乘上1.2倍，大約是2萬5千元。

如果你還有扶養父母或小孩，這個數字直接往上疊加，簡單來說，你每個月薪水扣掉這些隱形開銷，剩下的錢必須是你房貸月付金的兩倍以上，也就是收支比要達到200%，銀行才願意給你8成。

如果算不過？抱歉，成數直接砍。這等於把你逼到懸崖邊，很多人因為成數不足，現金流先斷裂，訂金直接被沒收。

所以呀，新聞又教到：買房簽約時，你可以加這條「保命條款：若房貸成數不足8成，買方得無條件解除契約」；不過這條實務上很難成功，大多數屋主都不給簽，但如果有屋主願意，那就恭喜你了。

這不是奧客，這是商業談判，想辦法可以把子彈留在自己身上，保護你的籌碼，畢竟現在買方市場，屋主如果不願意，我們就找下一個。

回到重點，現在市場上因為高總價加上信用管制，投資客退場，25到30坪的小2房變成自用剛需的唯一主流，但這也是陷阱最多的地方。

很多建商為了塞出兩房，弄出沒有對外窗的「暗房」，或是實用性極低的「民宿式裝潢」，坦白講，這根本是一顆包著糖衣的炸彈，你買下去，未來要轉手時，下一手買家也會被銀行估價刁難。

老實講，這兩年買房，資金水位真的要抓緊，過去自備款抓2成，現在我覺得你可以拉高到30%到35%，你怕多準備現金，但你不怕訂金被建商沒收，這完全是沒搞懂規則。

房產是普通人跨越階級最作弊的方式，但前提是，你得先活過銀行的壓力測試，買房前先把規則摸透，先搞懂這件事，你已經贏一半了。

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