賣房隱藏成本多！房仲曝「9筆最易忽略費用」：光是稅金2年內最高恐課45%

資深房產顧問小英在YouTube頻道分享「賣房必看」，表示許多人賣房時只關心能賣多少錢、能不能省仲介費，卻忽略事前稅務與成本規劃的重要性。她提到，日前與委售屋主聊天時，對方甚至不知道什麼是「重購退稅」，也不清楚賣房會產生哪些費用，因此決定拍影片，完整整理賣房過程中的各項支出與節稅觀念。

小英指出，賣房的大筆費用主要包含仲介服務費、土地增值稅，以及房地合一稅或財產交易所得稅。

至於較小額的費用，則包括代書費、履約保證帳戶管理費、實價登錄費、塗銷登記費等。如果有提前清償房貸，還可能產生違約金。

若是透天厝，還會依地號數量收取土地鑑界費。此外，水電、瓦斯與社區管理費等，也都需在交屋前完成結清。

談到仲介服務費，小英表示，依照內政部規定，買賣雙方合計收取的服務費不得超過成交價6%。市場上較常見的方式是賣方4%、買方2%，但並沒有硬性規定。

她也提醒，真正無法討價還價的，反而是政府稅費，例如土地增值稅。土地增值稅採「土地漲價歸公」概念，與實際成交價無關，而是依土地公告現值、持有時間、地段與使用狀況計算。

小英進一步說明，土地增值稅一般稅率分為20%、30%、40%，若符合自用住宅優惠條件，則可適用10%優惠稅率。

其中，「一生一次」與「一生一屋」是兩種常見節稅方式，但條件都相對嚴格。例如一生一次需符合房屋所有權、戶籍設置與一年內未出租營業等規定；而一生一屋限制更高，除了5年內不得出租營業，戶籍還需連續設籍滿6年。

至於房地合一稅與財產交易所得稅，小英表示，關鍵在於房屋取得時間。若是2016年1月1日前取得，適用財產交易所得稅；之後取得則適用房地合一稅。

房地合一稅會依實際獲利課稅，持有時間越短，稅率越高，兩年內出售最高可課45%，超過10年則降至15%。若符合自住房地條件，還可享有400萬元免稅額與10%優惠稅率。

小英也提醒，許多人會忽略一些零碎費用。像是代書費通常包含簽約與產權移轉登記費；履約保證帳戶管理費則約為成交總價萬分之三，實價登錄若委託代書辦理，也會產生代辦費。

她建議，若不熟悉流程，最好交由專業人士協助，以免因資訊不實或延遲申報挨罰，甚至引發法律問題。

小英總結，賣房除了仲介服務費、土地增值稅與房地合一稅等大筆支出，其餘費用雖然金額較小，但加總後仍可能是一筆不小的負擔。

她提醒，第一次賣房的人，最好在出售前就先做好完整試算與規劃，了解自己實際能拿回多少資金，才能避免成交後才發現成本超出預期。

◎感謝 高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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