民眾參與都市更新重建 務必瞭解法律相關規定

李永然律師

一、台灣的都會區都市更新重建不斷地推進

每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全立即成為話題，我國自民國（下同）87年11月11日總統公布，並自同年11月13日起施行，迄今已逾二十餘年，該條文也歷經民國（下同）89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年、110年多次修正，民國113年9月間立法院修訂《都市更新條例》第65條，將「原建築容積」獎勵放寬適用對象，擴大針對實施容積管制前「已興建完成者」至「提出掛號申請建照者」即可適用。

政府對於推動老舊房屋重建，藉以符合《住宅法》所強調之「居住權」的保障，不斷地運用「租稅優惠」、「容積獎勵」、「簡化程序」……等手段，希望能加速都市更新重建。

目前不少老舊房屋的所有權人也躍躍欲試，然筆者在這二十餘年來參與不少都市更新老舊房屋重建的法律程序，近年來也在協助三圓建設與「新隆國宅」的都市重建案，深深感覺仍有不少民眾雖已參與都更「協議合建」、「權利變換」或「自主更新」，但對於相關法律仍然陌生或不解，甚至誤解，誠令人為之捏把冷汗，故筆者想藉本文提醒民眾參與都市更新重建，務必瞭解相關法律規定；如真無力瞭解，也宜敦請專業、有經驗、誠信負責的法律團隊協助。

二、參與都市更新重建，所有權人究竟應注意哪些事情？

首先依筆者的經驗，至少應有以下六點認識：

(一)瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計畫」、「權利變換計畫」等。

(二)「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」；前者主要是採取「多數決方式辦理」。

(三)都市更新重建後的分配，主要是以「價值」做為分配的基礎。

(四)瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險。

(五)認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、合法建物違章補償、店面或相關產權有無糾紛……等。

(六)評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」……等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。

其實以上六點還只是基本的認識而已，足見參與都市更新重建之前一定要做足功課，切勿草率，才不會讓自己捲入糾紛與苦惱之中。

三、以「權利變換」為例

其次，筆者以「權利變換」為例，不少民眾對之不解。「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段之土地所有權、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或「與實施者協議出資之人」，提供「土地」、「建築物」、「他項權利」或「資金」，參與或實施都更事業，於「都更事業計畫」實施完成後，按其更新前「權利價值」比率及提供「資金額度」後，分配更新後「土地」、「建築物」或「權利金」。

在「權利變換」程序，須注意「權利價值比率」，須依《都市更新條例》第52條第1項前段規定，即權利變換後的土地及建築物扣除《都市更新條例》第51條（註1）規定「折價抵付共同負擔」後，其餘土地及建築物依各筆土地權利變換前的「權利價值比率」分配與原土地所有權人。因而如果權利變換後，原土地所有權人應分配的土地及建築物，自分配結果確定之日起，視為「原有」（《都市更新條例》第56條）。

全文請見永然文化出版之《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》

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