2026買房節稅懶人包！自住換屋族必看6攻略：善用退稅省下百萬

政府近年透過「房地合一2.0」與「囤房稅 2.0」加強打炒房，但對自住換屋族仍保留了優渥的節稅空間。以下這份懶人包將拆解買賣房最關鍵的6種稅費，整理買方、賣方分別需要負擔的稅費項目，並附上最新節稅攻略。

以下為 2026 年最新房屋買賣稅費彙整：

※溫馨提醒： 由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

賣方應繳稅費：房地合一稅、土地增值稅

賣方的主要負擔在於房屋增值帶來的所得稅與土地移轉稅。主要有以下兩項：

房地合一稅：把握自住優惠

房地合一稅全名為「房地合一課徵所得稅」，雖在「房地交易」時繳，但不是交易金額的稅，而是針對交易獲利（所得）課徵的稅，是政府為了抑制短期炒作、落實租稅公平而制定的制度。

由於目的是抑制短期炒作，因此設有專門的自用住宅優惠，旨在減輕一般換屋族的稅負。只要滿足一定條件，即可享有自住優惠稅率減免。

且為鼓勵自住，長期持有者則輕稅加以鼓勵，稅率依據持有期間長短而有顯著差別。新制將持有期間細分為多個區間，持有未滿2年者稅率最高達45%，超過10年則降為15%。

更多自住優惠與稅率計算，可參考以下房地合一稅的詳細介紹。

土地增值稅：善用重購退稅

土地增值稅是在土地所有權發生移轉（例如買賣、贈與、交換等）時，向原所有權人（賣方或贈與人）課徵的一種稅，是針對土地「自然漲價總數額」課稅。重點不是「總成交價」，而是抓出土地的「淨獲利」部分來課稅。

由於土地增值稅的稅率差異巨大，是影響賣方淨獲利的核心，主要分為「一般用地稅率」和「自用住宅優惠稅率」，差異如下：

一般用地稅率：採用倍數累進稅率，依據土地漲價的幅度，稅率分為20%至40%共3個等級。

自用住宅優惠稅率：若符合「一生一次」或「一生一屋」的特定自用住宅條件，則可享有「自用住宅優惠稅率」，稅率固定為最低的10%。

買方應繳稅費：契稅、印花稅、登記規費

買方主要負擔產權移轉過程中的行政規費與取得稅。

契稅：僅針對「建築物」課徵

契稅是買方取得房屋產權時，必須向地方政府繳納的一種財產稅，僅針對「建築物」課徵，土地部分已課徵土地增值稅，因此不重複課徵契稅。

當不動產發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為時，由買方（取得產權人）負擔，其計算公式為核定契價×6%（買賣案件稅率），且以「房屋評定現值」為準，非實價登錄的「買賣總價」。

由於評定現值通常低於市場行情，實際繳納金額會遠低於成交價的6%。有關契稅的計算方法與減免技巧，可參考以下契稅的詳細介紹。

印花稅：以公告現值與評定現值為稅基

印花稅是針對「憑證」課徵的行政稅目，由於在不動產買賣的過程中，當雙方簽署用於向地政機關辦理所有權移轉登記的「物權契約」（即坊間所稱的公契）時，該份法律憑證便產生了繳納印花稅的義務。

印花稅和契稅一樣，並非以成交總價計算，而是比照政府公告的「公告土地現值」與「房屋評定現值」總額作為稅基，並課以0.1%的稅率，負擔相對較輕，此項目通常由買方分擔。

印花稅具有強制性，若被稽徵機關查獲漏貼或貼用不足，除了必須補繳稅款外，還可能面臨最高達原稅額5-15倍的罰鍰，是買方在買房流程中，需要小心注意核對的項目。

買賣雙方分擔：房屋稅、地價稅

房屋稅：買賣雙方按持有比例拆分

房屋稅的課徵對象是土地上的各種房屋，以及增加房屋價值的相關建築物，其稅額並非以買賣市價計算，而是根據「房屋課稅現值」乘以適用稅率而定，是每年必須繳納的「持有成本」。

房屋現值會受到建築構造、用途、樓層數及折舊率等因素影，當年度的房屋稅通常由買賣雙方按持有月份比例共同拆算分擔。

現行的房屋稅已於113年7月1日正式上路，被稱為房屋稅2.0。新制稅率採全國歸戶計算，並區分為自住與非自住類別，符合條件的自住房屋可享有1%的優惠稅率。

若屬於非自住用途，則會依據持有戶數多寡，適用2%至4.8%不等的累進稅率。更多房屋稅相關細節與稅率計算、新舊制差別等，可參考以下的房屋稅詳細介紹。

地價稅：依法所有權人繳納全額，實務上多拆分

地價稅是針對土地持有人課徵的一種稅，不同於房屋稅針對「房屋價值」課徵，地價稅是針對「土地價值」課徵。

買屋時不管新大樓、舊公寓都有一定比例的土地持分，需依持有大小來繳納。只要在台灣名下有登記土地，每年都需要繳納，一般稅率10‰至55‰，符合自用住宅設籍可申請優惠稅率2‰，也是自有與一般稅率落差很大的稅費項目。

但地價稅在實務上最讓人混淆的，就是在買賣之後，到底該由新地主或原地主繳納？依《土地稅法》規定，是依照「納稅義務基準日」8月31日的土地狀況來判斷。

在8月31日當天，地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人，無論擁有土地時間長短，即為當年度地價稅納稅義務人。

不過雖然法律上規定由納稅義務人負責繳納全額，但實務上，買賣合約通常會按持有天數拆算代墊，所以多數會被視為是買賣雙方須共同繳納項目。

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