央行鬆綁vs.建商降價哪一個會先出現？李同榮斷言「最終結果」

房市趨勢專家李同榮表示，當前台灣房市正處於典型的「政策與市場」對抗角力之中。一邊是央行透過信用管制持續壓抑資金，另一邊則是建商在成本壓力下堅守價格，雙方互不退讓，使市場陷入「量縮價撐」的僵持格局。

他表示，這場央行和建商的角力，今年下半年將進入「突破僵局制」的關鍵階段，在市場機制下，最終結果已可預見。

李同榮指出，目前央行政策是否鬆綁與建商是否讓利降價，正處於一場難有退路的對峙，央行總裁楊金龍明確表示：「建商讓利，量就會出來。」，言外之意，房價若未明顯鬆動，政策很難大幅鬆綁。

但從目前市場現況觀察，建案價格未見鬆動，交易量未見明顯回溫，顯示建商仍在堅持中。

李同榮指出，在當前市場環境下，建商選擇「撐價格」，主要是面對市場三大現實狀態：

一、成本持續上升：人工、原物料與廢土處理成本同步攀升，壓縮利潤空間。

二、毛利已被侵蝕：在成本墊高下，建商可承受的降價空間有限。

三、資金壓力尚未全面爆發：多數建商仍具備資金支撐能力，口袋尚深，還未到被迫降價求售的時刻。

因此，目前大建商皆採防禦性措施，以拖待變，延遲推案、延遲開工、延遲工程與交屋，能撐就撐，期待市場盡速回溫。

至於央行政策為何堅持不鬆綁？其實只有一個理由：預售市場房價未明顯鬆動。而相對於建商的撐價策略，央行限貸措施不即時鬆綁，也有其政策的三大考量：

一、房價尚未明顯修正：交易市場雖明顯降溫，但房價仍未達到政策期待的降價幅度。

二、防止投機資金死灰復燃：為防止投機資金再次進場推升房價，央行態度相當𧫴慎，信用管制仍然繼續維持。

三、選舉關鍵時刻未到，避免過早激勵買盤：央行主要考量，過快鬆綁可能導致房市快速回溫，民怨再升，對選舉不利。因此，央行在未見價格修正前，政策不會大幅鬆綁，只能象徵性用擠牙膏策略，微幅調整限貸措施。

李同榮表示，當建商與央行雙方都不讓步時，市場自然呈現膠著現象：交易量持續低迷、買方觀望情緒上升、房價短期維持僵固，導致市場進入「不跌也不動」的停滯期。

而關鍵轉折在於下半年，餘屋存貨遞增，失望性的賣壓會湧現，導致建商承受壓力到頂，市場價格將會出現明顯鬆動，而央行也可能適時於選前釋出較大的鬆綁措施。

李同榮表示，2026年下半年建商與央行雙方角力戰將出現「突破僵局制」的關𨫡性的轉折，猶如職棒在和局延長賽中的突破僵局制，雙方在市場多空兵臨城下的戰局中，產生關鍵性的結局。

下半年建商端在存貨遞增資金斷鏈的壓力下，開始出現更明確的策略性讓利，如更多促銷、贈送、讓利、價格調降，以換取市場的流動性與交易量。央行端將視市場價格調降程度，進行選擇性的鬆綁措施。

李同榮表示，央行與建商誰會先讓步？答案已經很清楚，在市場機制運作下，最終結果幾乎可以預見：當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現，最終將是建商先降價，政策才跟著鬆綁。

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