預售市場交易急凍 這兩縣市價格跌了

央行實施第七波選擇性信用管後，去年預售市場交易量大衰退，但價格仍居高不下。永慶房產集團彙整2025年七都預售住宅交易總價中位數，七都預售住宅縱使交易量下跌四成至八成，多數都會區預售住宅交易總價仍然持續向上攀升，其中又以台南市漲幅達11.7%，漲幅最大。

台南市2025年預售住宅總價中位數為1,385萬元，較2024年增加145萬元，漲幅達11.7%，也是總價中位數漲幅最大的都會區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台南市過去房價基期較低，近年在南科擴廠利多帶動下，預售住宅市場明顯拉抬，而2025年在房貸緊縮政策下，台南市預售市場走向個案表現，享有實質建設利多的建案房價仍在高位，因此儘管交易量萎縮71.8%，總價中位數仍有11.7%的漲幅。

七都中，台北市預售住宅總價中位數較前一年增加234萬元，年增幅達6.8%，相當於晚一年購屋要多花一筆平面車位的價格。陳金萍說明，台北市可建築土地稀缺、開發成本高，預售推案量體較小，使市場因稀缺性與核心區抗跌特性而具備價格支撐。儘管整體交易量下修，台北市降幅僅38.6%，在七都之中相對較小，顯示剛性需求仍穩定存在，亦是預售住宅總價中位數持續上升的原因。

七都中，只有桃園市與新竹縣市預售住宅總價中位數呈現下跌，其中新竹縣市2025年預售住宅總價中位數為1,780萬元，較2024年減少160萬元，總價中位數跌幅達8.2%，是七都預售住宅總價下修幅度最大的都會區。陳金萍指出，近年新竹縣市預售屋市場在竹科受惠全球半導體需求熱潮中快速成長，預售住宅價格追上新北市。

在央行實施第七波信用管制以後，消費者態度也轉趨謹慎不再輕易追價，新竹縣市預售住宅交易量明顯減少，交易量年減80.8%。再加上歷年預售住宅價格漲幅過大，2025年房價基期已明顯超過購屋族負擔，購屋總價中位數向下調整8.2%，新竹縣市預售住宅價格顯著向下修正。

陳金萍表示，儘管2025年預售住宅交易量大幅減少，新北市與桃園市仍是市場上的交易主力，具有地段或品牌優勢的建案仍有一定的交易量，尤其是新北市總價2,000萬元內，或是桃園、台南、高雄總價1,500萬元內的住宅，仍具備較強的去化能力。

2025年預售住宅建案除了地段或品牌因素表現較佳之外，過去漲幅較大、機能尚未到位的區域，在貸款緊縮與未來新屋交屋潮的壓力下，缺乏剛需買氣支撐，交易量已明顯大幅下修，議價空間將有機會擴大。

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