萬事齊漲該「買房抗通膨」？專家指能議價入場、4情況例外

在股市熱、房市冷的現狀下，還適合買房嗎？好事貸房貸經理張瑩茹、周錦光在節目好事貸House Loan討論在全球經濟不穩的情形下，買房抗通膨的可能性。兩人皆認為買房的確能夠抗通膨，但也提醒，如果出現升息速度過快、人口外流與產業衰退、房價提前透支或停滯性通膨的情形，「房地產就會跑輸通膨」。

周錦光提到，近期股市和房市呈現兩個極端，台股衝上三萬點、但房市卻冷颼颼，沒有跟著回溫。建商們希望政府鬆綁管制措施，甚至有建商透露，即使是黃金地段的房子，一個月看房的人數都不到5人。

張瑩茹提出質疑，現在物價全面上漲，在房價沒明顯上漲的時刻，是「買房抗通膨」的好時機嗎？根據591統計資料，今年329檔期總銷只有5512億元，比起去年少了2700億，減幅高達33%，是近幾年最大的一次。周錦光更透露，近期建商都不太敢推案，怕推太多房子沒人買。

明明成交量低迷，房價卻沒有明顯跌幅？周錦光認為，台灣口袋深的有錢人還是很多，加上還是有剛性需求，不過因為貸款管控太嚴格，讓有些人遲遲不趕下手，仍在觀望，所以目前趨勢「仍不明朗」。

中東地區的地緣衝突升溫，能源價格持續飆漲，買房抗通膨其實是個好選擇。周錦光解釋，因為台灣房地產從未有過明顯下跌、崩盤的現象，買房抗通膨的確存在，土地是固定的，房子越來越多、地越來越少，這種奇貨可居的現象持續下去，還是能抗通膨的。

現在全世界經濟都不穩定，大家都需要把資金拿來做避險，比如房地產和黃金，房地產作為穩定的資產，自然有抗通膨的價值。

不過張瑩茹也說到，國外專家分析過，房地產如果出現4種情況，非但無法抗通膨，甚至會跑輸通膨：

第一、升息速度過快

當央行為了對應通膨快速升息，房貸成本就會快速上揚。

第二、人口不足以及產業動能不足

房價長期仰賴人口與就業，如果區域人口外流或產業衰退，就算通膨，房價也不一定能跟著同步。

第三、房價提前透支

若房價漲幅高於所得與租金，市場容易進入修正期，若房價漲幅低於通膨，實際購買力也會跟著縮水。

第四、出現停滯性通膨

1979年發生第二次石油危機，台灣通膨一度高達19%，房地產出現長時間低迷。1984年預售屋成交率甚至不到3成，部分國宅出現滯銷的狀況，政府還要被迫降價出售。

總而言之，「329檔期」推案量大減33%，尤其以六都跟新竹非常明顯，與政策面息息相關，政府打房是明顯有效的，但房價並沒有大幅跌下來，周錦光說，現在建商都還撐得下去，前幾年行情太好，皆有足夠的資金跟體質，即使成交量下跌，也不會直接反應到房價。

想買房人是否有機會好好「砍一刀」再入場？周錦光直言「當然有機會」，因為建商成本已經下去了，他當然要想辦法回收，只要你願意買，價格都好談，也許會送裝潢、送家電。

加上近期中小型建商面臨出清壓力，很有可能能買到整批裡最便宜的，如果買中古屋也可能遇到急需用錢的屋主，「是議價好時機」。不過也不能隨便議價。張瑩茹建議，不要一開始就打對折，還是要謹慎對待。

貸款問題也是民眾討論的重點，有網友分享，他本身貸款新青安，但是近期突然被裁員失業了，導致繳不出來每月的房貸本息，房子又因為契約關係不能買賣，有什麼方法解套?

周錦光建議，此類情況第一時間要先去找工作，假設收入沒那麼快恢復，可以先跟銀行談能否再用寬限期，看銀行的答覆，如果能緩繳，可能一年或半年先不用繳款，但還是要銀行核准。

如果銀行真的不同意，就只能認賠了，直接打掉重練重新租房子生活，總不能為了房子不吃飯，還是要以生活為主。假如你買房是為了投資，那就可以直接處分了，貸款都繳不出來還投資沒有任何意義。

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貸款職人「貴哥-孫鴻貴」，前銀行資深經理，連續多年房貸業績全國第一。離開銀行創辦好事貸品牌， 並致力推動金融貸款知識的透明化與普及化，自製的影音圖文獲得許多知名媒體引用。