銀行看淡房市保守鑑價 購屋頭期款負擔增加

銀行房貸授信持續緊縮，據了解，包括國銀及外銀，多家銀行主管透露，近期總行要求房屋的鑑價必須轉趨保守，對物件估值下修約一成，蛋黃或蛋白區都比照辦理，使得購屋族能貸到的金額縮水，頭期款負擔也跟著增加。

金融圈人士分析，「因為看不到中央銀行管制短期鬆綁的跡象」，銀行本身對房市後市的看法變得保守，「用白話說，就是銀行也不看好未來房市」，所以為了避免將來出現呆帳，在承作房貸時更加謹慎。

央行周四將舉行第一季理監事會議，即便房市低迷，但房市管控政策是否調整仍在未定之天，而房貸市場也出現變動，大型民營銀行主管指出，銀行鑑價本來就不一定會完全貼近成交價，市場過去也常見「鑑價略低於成交價」的情況，但近期差距有擴大的趨勢。「有些案件直接少了一成」，銀行在評估時明顯更為保守。

以實務案例來看，若一戶房屋成交價為一千一百萬元，過去銀行鑑價可能落在一千萬元，現在只願意估到約九百萬元。若貸款成數仍為八成，原本最高可貸八百萬元，如今只剩七二○萬元，等於購屋人必須額外準備八十萬元資金。

銀行主管表示，這樣的差距對購屋族影響不小，許多人原本是依照「兩成自備款」規畫資金，一旦鑑價低於成交價，本就需額外補足差額，現在鑑價若更低，頭期款負擔就會更高。

值得注意的是，這樣的情況並非只出現在郊區或投資型產品。銀行主管坦言，即使在雙北市蛋黃區或蛋白區，也開始出現銀行鑑價明顯低於成交價的物件，顯示金融機構對房市的態度正逐漸轉趨審慎。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，由於房市下修，加上銀行看壞後市，常常出現鑑價不足的情況，民眾除了多比較幾家行庫外，也可試試看壽險或是信用合作社等機構，另外也可在買賣雙方同意的狀況下，加註將鑑價與貸款不足做為解約條款，以避免違約賠款。此外，房仲或建商會有配合銀行，也可能會願意以成交價來承貸。

當銀行鑑價普遍下修時，即使名義上的貸款成數沒有調整，購屋族實際能貸到的金額仍會下降，等於形成一種「隱形緊縮」。在政策與市場預期雙重影響下，房市資金條件正在悄悄收緊，也讓不少購屋人開始重新評估購屋時程與資金準備。

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