少子化真是房市殺手？專家搖頭點真相：「槓桿倍數」才是壓制房價關鍵

這兩年房地產市場氣氛低迷，開始有許多網紅出來喊：「我就說少子化會導致房市崩盤吧！」、「早就跟你講台灣房價至少會再跌50％」、「台灣房價泡沫化」、「台積電蓋廠也沒用，一堆韭菜當冤大頭」、「降價賣只是開始，再來是逃難潮，現在不賣你以後想跑也跑不掉」、「以後房子沒人要，房東還要跪求房客租屋」。

其實唱空房市等於「流量密碼」已經不是什麼秘密了，但作為投資人，我們還是得釐清現階段到底是台灣房市已經面臨長期結構性空頭趨勢，還是特定原因壓抑短期供需結構？

我個人認為是後者，因為很多人其實都搞錯問題。

真正造成目前台灣房市壓抑、價格鬆動的因素不是什麼少子化，而是「槓桿倍數」，背後成因則是央行的信用管制。

首先投資朋友要了解市場運作的基本道理，就是市場資金會依照報酬率與風險進行配置。

目前台股跟美股的長期平均年化報酬率約在8-12％，日本商社股票殖利率約在3-4％，美國十年期公債殖利率為4.28％，台銀一年期定存利率為1.7％，報酬率的高低與其波動風險有關，而通膨率則為1-3％。

現在有一筆資金在評估是否要投入台灣房市還是其他標的，原本在貸款可以達到八成的狀況下，投資人只要兩成的資金就能買房，槓桿倍數可達五倍，如果台灣房價平均每年上漲4.5％，扣除房貸利率、稅費與維護成本，年化報酬率將接近10％。

對許多置產族來說，這可能會是股市以外不錯的投資項目。如果將房子進一步出租，取得租金收入，因持有成本能夠充分轉嫁，報酬率將進一步提升，更具誘因。

但現在投資置產的房貸成數最高僅為五成，第三戶僅剩三成，而且採用全國總歸戶方式統一管控，不再僅針對特定區域管制房貸成數，構成對台灣投資置產的全面限制。

以貸款五成來說，這意味槓桿倍數從原本的5倍瞬間降至2倍。同樣假設房價每年上漲4.5％，扣除利息成本後，這筆資金的預期年化報酬率已掉到接近4％。

若以三成房貸來算，槓桿倍數僅剩下1.43倍，預期年化報酬率會再進一步下修至不到 3％，這時候問題就來了：

作為投資人，你現在有兩個選擇，你會怎麼選？

選項 A（投資房市）： 投入大筆資金，鎖定流動性比股票、公債更差的房地產，承擔政策風險、利息成本與交易稅費，最終僅換取約2-4％ 的預期年化報酬率（通膨率為1-3％）。

選項 B（股票/公債）： 買入美國公債或高評級債券，就能鎖定4％左右的「無風險利率」，又或者投資台股、美股、日本商社，承擔風險但有機會得到5-12％的報酬率，而且變現容易，要上槓桿也很方便。

從這裡就可以了解，問題不在於台灣房市泡沫化或需求結構性減弱，而是信用管制直接限縮房地產的投資價值。

從這一點你就能理解，為什麼台灣資金開始轉向海外，橫掃日本東京、大阪甚至福岡的房地產，或者將目光轉向馬來西亞、杜拜，這是因為海外置產的貸款成數比台灣更高，而且也有機會享受未來日圓升值或取得長期居留簽證等附加價值。

另外，「換屋」需求也會直接受到貸款成數限制影響，這導致目前買房的只剩下首購族，換屋族則多半選擇觀望，所以其實不能說台灣房市需求真的消失，而是不論換屋客或投資者，其實都只是一時蟄伏，靜靜等待央行解除信用管制，屆時他們才會積極出手，而房市也才有可能恢復過往正常的交易量。

所以簡單地說，並非少子化或泡沫化影響台灣房市，若真是如此，你該問的是：「為何央行『現在』不敢解除信用管制？」

因為如果台灣房市真的面臨少子化、泡沫破裂的結構性空頭壓力，那央行應該鬆綁信用管制，無須擔憂資金回流房市衝高房價，不是嗎？

回到投資的角度思考，對於換屋者或自住者來說，現階段房市明顯處於「悲觀共識」的階段，建商態度保守，央行理監事甚至也在考慮違約率擴大的潛在風現了，跟股市一樣，這種悲觀時刻反而是進場的理想時機，因為你的議價能力增強，也更有機會買到優質、合理價格的資產。

同時首購族還有「新青安」資源可以運用，這項資源今年7月31日就截止了，即便未來有「新青安2.0」，條件也不會比1.0版本更為優渥。

因此還是會建議有居住需求的朋友把握今年上半年看屋並積極議價，因為一旦央行開始釋放「鬆綁」訊號，嗅覺敏銳的投資者或原本就有置產／換屋意願的人就會積極進場，市場可能又會回到「溫和增強」的階段，到時候因為價格心態已經定錨，你可能又買不下手了。

至於投資置產的話，還是得等央行解除信用管制，但這得看房價回調的程度，央行並不希望房價漲得太快，也希望調整「炒房」的市場預期，因此這會是一個動態的過程，不需要躁進。

營建股投資方面，可以預見在央行解除信用管制前，成交量仍會相對低迷，但從房仲交易量的數據來看，房市有緩步回溫跡象，一些地段不錯的案子，仍有穩定的成交量，因此這裡要回歸建商的案件地段來思考，如果先前有低價布局，而且房子能夠持續去化，應該仍能帶給投資人穩定的投資收益。

但若地段不佳，或者推案沒有延續性，投資上就得斟酌風險，因為營建股現階段缺乏市場關注，評價普遍下修，投資上得轉為中長期思維，把握「低評價」、「高成交率」、「高殖利率」、「好地段」的選股原則，仍有機會在風險與報酬的平衡中取得不錯回報。

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