沒有電梯誰還想爬？老公寓樓層專家點名「1層」最搶手：它最難賣

房產專家武哥在YouTube頻道以「沒有電梯的老公寓」為題，邀請專業來賓小清與函吉，探討自住客與投資客在老公寓產品上的樓層偏好差異。相較預售屋與電梯華廈，老公寓因缺乏電梯設施，市場接受度呈現截然不同的走向。

函吉指出，沒有電梯的老公寓，多數買方會傾向選擇二、三樓，五樓即使附有頂樓加蓋，吸引力也不如想像中高。加上若為五樓公寓，未來遇上都更後樓層劣勢更為明顯，使得四、五樓在市場上相對不討喜，銷售時間也往往拉長。

在裝修層面，函吉補充，老公寓的投資條件近年變得更加嚴格。過去投資客常購買老公寓隔套出租，但如今隔套需取得樓下每一戶的同意書，程序繁複，不如以往容易操作。此外，頂樓加蓋本身屬於違規建築，裝修成本高、風險也大，若遭鄰居檢舉，往往面臨即報即拆的狀況，使得頂樓加蓋在現今市場反而成為抗性。再加上樓層較高，裝修師傅的施工費用也通常高於一般住宅。

不過，武哥也分享，頂樓加蓋仍高度取決於地點。他舉例，桃園藝文特區曾有設計師在2021、2022年間購入老屋，搭配頂樓加蓋與電梯，自行設計裝修後出租，月租金達4萬多元，不僅能分攤房貸利息，還有剩餘收益。武哥也補充，三重地區老屋頂樓加蓋數量多，加上租屋需求高，使得部分物件仍具備相當高的投報率。

對於自住族群的選擇，函吉觀察，近年不少年輕人寧願放棄頂樓加蓋，也會選擇二、三樓，主要原因是不想每天爬太高，即使具備出租條件也未必願意接受。不過，實際仍需視客群而定，武哥也補充，五樓老公寓通常都更機率偏低，進一步影響購買意願。

小清則指出，沒有電梯的老公寓中，三樓通常是最搶手的樓層，一方面樓梯負擔較低，另一方面也被視為所謂的「黃金樓層」，開窗即可看到樹梢景觀。她以台北民生社區富錦街為例，因街道綠蔭密集，三樓價格往往高於其他樓層；相較之下，部分買方對二樓仍存有抗性，主因在於老公寓管線多集中於二樓天花板，影響居住感受。

函吉還分享，投資客通常最愛購入價格相對便宜的四樓物件；小清也點頭認同，並提到自己認識的資深包租公，專門購入頂樓加蓋物件分租給年輕族群。她指出，對投資客而言，最核心的考量仍是租金投報率的高低，而非單一樓層本身。

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