預售屋糾紛多…消保處公布4大地雷 呼籲消費者簽約前做3步驟自保

預售屋契約條款眾多，部分建商以潛藏交易陷阱的契約條款，侵害消費者權益。行政院消保處今天公布「114年度第2次預售屋買賣定型化契約查核」。全國銷售排名前10名建案，契約內容整體不合格率為4%；地方銷售排名前50名建案，不合格率為2.1%。消保處表示，本次查核共計裁處597萬元。

消保處表示，本次查核，除以去年1月至6月之銷售戶數為基準，就「全國銷售排名前10名」及「地方銷售排名（直轄市：銷售排名前4名；縣／市：銷售排名前2名）」之建案進行查核外；另分析民國109年至114年行政院消保處與內政部地政司及各直轄市、縣（市）政府地政局（處）合作辦理之「預售屋買賣定型化契約查核」結果資料，就「過去查核資料累計違規2次以上建商」及114年度第1次預售屋買賣定型化契約查核「違規項次較多之建商」，再次加強查核。

消保處表示，此次共計查核72建案，每個建案均查核「通知交屋期限」、「驗收」、「房地所有權移轉登記期限」及「建材設備及其廠牌、規格」等15項目。主要違規樣態有四大類如下：

一、違反「通知交屋期限」規定:部分建商增列不當之契約條款（例如：契約中記載，賣方辦理對保、貸款撥付等時程，不計入6個月期間），免除賣方應於領得使用執照後6個月內通知交屋之義務。

亦有建商要求買方提前負擔水電費、瓦斯基本費，轉嫁賣方付費之義務，增加買方負擔（例如：買方原應於「通知之交屋日起30日後」負擔水電費、瓦斯基本費，但契約中卻記載，買方於「通知交屋日起30日後」即負擔水電費、瓦斯基本費）。

二、違反「驗收」規定:部分建商對於消費者驗收時所發現之瑕疵，未於「交屋前」完成修繕，要求消費者接收有瑕疵之房屋後，再依「保固」程序進行處理。

另有部分建商於契約中以錯誤之基礎計算交屋保留款（例如：以「房屋總價5%」替換「房地總價5%」之規定），亦有交屋保留款數額不足「房地總價5%」之情形。

三、違反「房地所有權移轉登記期限」規定:部分建商增列不當之契約條款（例如：以消費者辦妥貸款作為房地所有權移轉登記之前提要件），免除賣方應於使用執照核發後4個月內辦理房地所有權移轉登記之義務。

另有建商在買方未履行房地所有權移轉登記協力義務時（例如：買方未加蓋印章或未出具證件等），擅自增列權利義務失衡之契約條款(例如：賣方得「解除契約」，且買方須賠償「房地總價15%違約金」)，嚴重侵害消費者權益。

四、違反「建材設備及其廠牌、規格」規定，部分建商以不當之理由(例如：廠商抬價）作為無法供應原建材設備之原因，未經消費者之同意，得逕行更換建材設備。

另有建商於契約中對於使用輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴（石）、未經處理之海砂等材料，造成買方生命、身體、健康及財產之損害者，應依法負責之規定記載不完全（例如：未列「財產」損害），規避損害賠償責任。

消保處提醒消費者，簽約前做到下列步驟，以保障自身權益：

一、至「內政部不動產交易實價查詢服務網」確認建案契約備查狀況。

二、逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定相符。

三、倘遇契約內容不合規定之建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。

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