不動產糾紛只是漏水、壁癌？專家揭超扯案例：買了車位不能停

漏水壁癌不稀奇，這幾種房產糾紛才傻眼，尤其買了車位不能停最扯，接下來這幾種案例，保證讓你聽了搖頭嘆氣，甚至忍不住說：「這也太扯了吧」。

我們有時候會在591上面看到這種標題，「買房送你大露臺」，聽起來是不是很划算？但是你仔細看，其實這個露臺根本不在權狀內，也就是說，送你是真的送，因為他根本不屬於這戶的合法權利範圍。

前屋主可能是已經在露臺上搭建了棚子、做了裝潢，空間看起來超誘人，但是你一入住管委會馬上來敲門叫你拆掉。你為了露臺買進來，結果拆掉你最喜歡的地方，合理嗎？

還有更誇張的，你當初看房子明明跟仲介確認過房子有附平面車位，而且現場也真的有劃車位，交屋後，管委會說那個空間根本不能停車，是違建，被人檢舉後直接劃掉，你付了錢結果停不了車。

這是怎麼回事？在台灣最穩的是獨立權狀車位，一個位置配一張權狀，買這種最沒爭議，但是最多糾紛的是法定車位，簡單來講就是法律規定建商一定要配基本停車位，有時候會用到防空避難室的空間來兼用。

問題就出在，有些建商為了多賺，把原來能夠劃15個車位的地方硬塞到25個，亂劃在化糞池甚至是迴轉車道上，這個叫做超劃車位，是違法的。

還有些是管委會後來自己加劃，不管是哪裡，只要有人去檢舉這種違法使用，主管機關一查，認定是不合規定，那些超劃的車位就會被塗掉，你買了最後卻沒辦法停車，還可能告來告去。

更麻煩的是一些老大樓，建物謄本沒車位編號，你根本不知道那個說好的車位是否是合法的，有的只能靠一張使用同意書了，來證明你可以停車，所以車位不能只有看有沒有位置，要看他能不能合法使用。

仲介如果沒有查清楚，買賣雙方都可能出問題，甚至是解約收場。

第二個案例是你去看房子，裡面的裝潢很像安養院診所，甚至已經在營業，乍看之下好像真的可以當商業空間使用，結果買下來想當營業空間，卻被檢舉。

關鍵來了，使用執照上到底怎麼登記的？上面寫的是住宅，就只能當住宅使用，就算你看到前一手屋主在裡面經營養護中心、健身房補習班，也不代表你可以接著使用。

常見的狀況是，你買下來前手用沒事，但是剛成交完管委會馬上跳出來說你違規使用，要你停業，你會覺得非常冤屈，為什麼前一手的人用了沒事？因為管委會他不敢處理，但是一換人，對象變了他們就敢強硬起來。

這種狀況很多，甚至有反過來的案例，就像是高雄有某一個知名社區，使用執照本來核准可以當作商業使用，結果某一個健身房想要進駐，管委會硬是不讓他用，說太多人進出，會影響住戶安全。

這個就過頭了，因為法律上來講，只要使用執照寫的是商業用途就可以商業使用，管委會是不能用自己的規約去限制你，這樣會被法院判無效。

結論只有一句話，買房子可不可以當商業使用不是你肉眼看到什麼，也不是問鄰居有無在用，要看建物使用執照上面怎麼寫，寫住宅就是住宅，想改用就一定要走變更手續，沒變更就不能用；寫商業就是商業，管委會也沒有資格亂擋你。

第三個案例，房子成交了，買賣合約上白紙黑字寫的非常清楚，冷氣沙發桌椅，還有那一套百萬廚具，通通要留給買方，結果屋主一走出簽約室後悔了，交屋前來一個貍貓換太子，把原本豪華的百萬廚具換成陽春版的。

買方一看火大，直接不撥款，你想一響，這些家具設備到底算不算在總價裡面？屋主臨時換掉買方有沒有權利不撥款？又或著只能扣一點，那要扣多少？

甚至還有屋主明明說要留四人餐桌，結果買方一直堅持自己記得是六人桌，買賣雙方各說各話到底聽誰的？

所以只靠記憶不夠保險，這種買賣附贈家具設備的最好當場拍照存證，放進合約的附件裡面，日後才不會記性有誤，變成糾紛現場。

第四個案例，很多人很喜歡露台戶，但是要注意，露台或許是糾紛的起點。早期的露台有些是登記在權狀上的，是屬於附屬建物，但現在的建案大多把露台歸屬在公設，只是約定專用給你，實際上根本沒有登記在你的名下，也不算是權狀的坪數裡面。

問題來了，露台是約定給我專用的，那到底可不可以加蓋遮雨棚？可不可以自己做採光罩？答案是不行隨便來，如果你的露台沒登記在權狀上，代表它還是公設，只是暫時讓你用，所以你想加蓋什麼東西必須經過住戶大會同意才可以。

如果買的是露台戶早就加蓋了，或許前屋主用很多年都沒人檢舉，但只要哪天被檢舉了，新屋主要負責。換句話說，你買下來風險一起接手了。

所以記得，就算露台是你專用的，但是只要沒有登記在權狀裡面，就不是你的。

第五個案例，這是真實發生的違建案例，有一棟透天權狀只有到三樓，但實際上加蓋到了六樓，全部都隔成套房，專門租給附近的大學生。

有一個從美國回來的買方，手上剛好有一筆錢，想要當包租公，挑了一間收租物件來投報，看上這間後開始談價格，請銀行經理一起來看。

結果銀行經理一看，說這間加蓋三層樓，風險很高，建議不要買，於是買方跟仲介說不考慮了，屋主一聽很急，馬上跟仲介說願意折價1000萬元請他回來談，買方心動之下立刻簽約。

結果交屋沒多久，建管處上門查核確認，這間早就列入市府的報拆清單，也就是說，屋主之前那麼大方肯降價1000萬，是因為他早就知道房子要被拆，事情鬧上法院屋主當然被告，但是仲介有無責任呢？

很多人以為委託書上有一欄是否曾接獲拆除通知或公告，屋主勾選沒有就不是我的事了，不是這樣的，即使屋主沒有誠實揭露，仲介還是有善盡調查義務，尤其是遇到這種加蓋三層，明顯異常的物件，不多查一點資料，不停醒買方注意就很可能構成疏失。

所以只要你買的是透天，警覺性就要高一點，因為透天是最常出現違建問題的產品類型，一不小心買到問題房，可能不只收不到租，還要自掏腰包收拾殘局。

買房不是只要喜歡、價格合理、貸款過了就沒事，不動產的陷阱常常不是藏在價格中，而是藏在你沒發現的地方。

◎本文內容已獲高雄左鼓賣房找小英授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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