第七波信用管制滿一年 七都大樓房價全面回調

自去年9月19日央行第七波選擇性信用管制上路已滿一年，基於內政部實價登錄數據，最新「政大永慶七都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」顯示，2025年Q3七都大樓房價指數較去年同期下跌2.3%至6.7%；雙北地區公寓跌幅更深，台北市年跌10.1%，新北市年跌8.2%，反映過去一年在信用管制、銀行房貸緊縮及市場預期轉變影響下，整體房市明顯降溫。

觀察去年919信用管制前後兩年大樓房價變化，2024年Q3七都大樓房價指數仍呈年漲3.4%到22.0%的增幅。然而2025年Q3已全面由漲轉跌，其中以台中市年跌幅6.7%最大，新竹縣市年跌6.2%緊隨其後。高雄市與桃園市分別下跌4.1%和3.8%，新北市跌幅2.3%最小。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，自919實施信用管制以來，因貸款條件收緊拉高進場門檻，使潛在買方轉趨保守並期待價格下修。同時，由於市場上待售房屋增加，賣方為促成交易也開始調降價格，導致今年七都大樓房價指數全面回調。

針對台中市和新竹縣市跌幅較大的情況，郭翰指出，台中市近年受惠於重劃區開發及台積電等大型投資，吸引資金與人口移入，供給與需求同步增溫，但隨著第七波信用管制上路、貸款額度收緊與買方購屋負擔增加的狀況下，買氣降溫，導致中古市場率先出現價格鬆動；新竹縣市則受科技產業激勵推升需求，加上新案供給有限，過去房價增幅顯著。但隨政策收緊對買氣造成衝擊，使房價出現回落，顯示前期漲幅過快的區域修正力道最強。

另一方面，觀察信用管制前後兩年雙北大樓和公寓指數，可見政策前均呈現年漲幅，政策後則同步下修。其中，2025Q3台北市公寓指數為105.90，年跌幅達10.1%，新北市公寓指數117.75，年跌8.2%，公寓產品修正幅度超越大樓，且雙北公寓指數均已回落至2021年水準（2021Q1台北市公寓房價指數：105.49；2021Q1新北市公寓房價指數：116.44）。

郭翰說明，雙北大樓因地段佳、產品新、剛性自住需求穩定，價格波動較溫和；公寓產品則因屋齡較高、貸款成數較低，加上投資需求減弱等因素，在買氣放緩時更容易出現價格修正，因此跌幅高於大樓。至於公寓指數回到四年前水準，反映過去幾年漲幅已被政策收緊與需求下降消化，房市逐步回歸基本面。

郭翰補充，信用管制上路後，市場對房價｢持續上漲｣的預期已明顯反轉，房市進入價格修正階段。未來走勢仍需觀察利率、貸款政策及供需變化，至於今年9月行政院鬆綁新青安貸款及放寬換屋族相關規定，能否帶動買氣回流、協助房市止跌回穩，仍需持續觀察後續季度房價指數走勢。

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