買房別只顧衝高成數！專家揭「真正自備款公式」：3原則一定要遵守

聰明貸款 別貪高成數

買房除了要做功課，了解市場行情外，最重要的是先釐清自己的需求。想買什麼樣的產品？是大樓還是透天或公寓？要買哪個區段？到車站或是捷運站路程幾分鐘？需要多大坪數？決定具體性的需求後，才能估算出需要準備多少自備款。

以我的母校元智大學附近為例，在學校周邊500公尺的房子，若總價預算是1,500萬元，屋齡10年內，附帶1個車位，離內壢火車站車程10分鐘內，而且附近有公園，生活機能便利，如此透天與電梯大樓能買到的坪數就大不同。

選擇品項時，除了考慮自己的需求之外，還有一點要注意，就是貸款的成數。舉例來說，一般大樓型的物件貸款金額，通常為房屋總價的7～8成，公寓、透天型產品的貸款成數，則約為房屋總價的6～7成。當然，每項產品所能貸款的成數，還會隨著不同銀行與借款人的信用狀況而略有不同。

此外，買房子要準備的錢還包含隱藏性的支出，也就是仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝潢費、購買家具和家電等費用。所以，估算買一間房子真正需要準備的自備款，公式為：

自備款＝頭期款＋相關稅費＋裝潢及家具、家電購置費

假設一間屋齡20年，總價500萬元的中古華廈，借款人本身信用條件不錯，就可以貸到8成，那麼他要準備的自備款金額即為：

頭期款100萬元＋相關稅費15萬元（含仲介費10萬元）＋裝潢及家具、家電約40萬元（保守抓8％）＝155萬元

也就是說，他的自備款必須準備將近160萬元，萬一後來只貸出7成，勢必得準備更多現金了。假設以貸款400萬元計算，那麼每個月大概就要繳22,000元。

房貸支出不能超過家庭總收入1/3

了解自備款大概需要準備多少錢後，接下來就是如何去找錢了，其實找錢的管道非常多，可以向親友借、向銀行貸款等。

以我自己為例，我當初買房時還在讀大學，一毛錢也沒有，是用募資方式買房賺得第一桶金，之後才有了自備款。

就像我前面提到的，在低利率時代，向銀行貸款買房，其實比存死薪水的效益還高，這也是一般人最常用的借錢管道。

當然一般人最擔心的，莫過於繳不出貸款，使得房子被查封，而且房貸一貸就是10年起跳，如何兼顧生活品質又能買得起房？就成了多數人關心的問題。我會建議，房貸支出不要超過家庭總收入的1/3，比方說，夫妻兩人的薪水每月加起來是7萬元，每個月要付的本金加上利息，最好別超過23,000元。

此外，市面上的房貸類型非常多，在申辦之前，建議先考量自己的收入型態、還款方式，以及長短期的理財規畫。

由於市場上銀行的房貸方案多又雜，假使購屋之前沒做足功課，就貿然搜羅各家銀行房貸利率做比較，是種本末倒置的錯誤觀念。

建議買房之前一定要先衡量自身的償債能力，再找2～3家銀行協商討論，並且遵守三大原則：準備3成自備款、房貸負擔不應超過家庭總收入1/3，以及房屋總價不得超過家庭年收入的5倍，找出適合自己的貸款方式，並擬定詳細的還款計畫，一樣能保有生活品質，又能擁有自己的房子。

除了比較每家銀行的利率之外，也要比較手續費及其他各項費用支出，例如：開辦費、徵信查詢費、代償費、每年帳戶管理費等，這些對你實際拿到的貸款金額都有直接影響。

以貸款300萬元，利率2％為例，銀行若加收3,000元的開辦費、500元的徵信查詢費等附加費用，等於第1年的利率就多了0.01％，總費用的年百分率就變成2.01％。

由此可知，在申辦之前務必確認是否有其他需要負擔的支出，否則會大大影響你實際拿到的金額。

另外需要注意銀行的綁約條款，銀行為保障自身權益，房貸方案多半會要求綁約3～5年不等，也就是說在這段期間內，貸款人不能將款項全額清償，或是可以全額清償但不得塗銷，不能塗銷即代表房屋無法買賣，有些銀行還要求提前清償貸款須付違約金。建議貸款前必須問清楚以上細節，才不會吃虧。

（本文摘自大是文化出版《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學：比買主更挑剔的看房達人，帶你挑一間抗跌、易漲的好宅，首購族、換屋族必備。》，作者：羅右宸）

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