兩因素雙殺衝擊 CCIM：第3季商用不動產投資信心指數降至4年新低

台灣不動產投資協會（CCIM）15日發布2025年第3季台灣商用不動產投資信心指數（ICI）調查結果，歷經央行第七波信用管制與美國關稅等衝擊影響，第3季台灣商用不動產投資信心指數持續下滑至四年以來的低點，顯見投資人以保守謹慎的態度面對後續市場發展。

主持本調查的政大地政系林左裕教授指出，第3季調查指標繼上季持續下探有兩大主因，首先是央行於今年九月理監事會決議利率維持不變、且並未放寬去年所採取之選擇性信用管制「限貸令」等緊縮貨幣政策所致，連帶影響土地開發價格鬆動。

其次是美國實施的對等關稅戰已引發部分產業減產及無薪假增加，讓總體經濟信心指數下滑，惟以投資產品類別來看，辦公室及土地開發之信心指數仍在樂觀水準，顯示以「投報率為本」的收益型不動產，及都市土地的稀有性仍是投資人考量評估投資與否的核心價值。

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨范之虹都市計畫技師、耕基地政士事務所所長范之虹指出，本次調查國內三大都會之土地開發信心指數，北中南地區之指數雖呈現下降走勢，但因指數大於一百仍屬樂觀水準，顯現民間依然有信心投資開發土地。

第3季土地開發投資上，有台達電（2308）69.5億購買泰豐輪胎觀音3.4萬坪土地及建物，以布局氫能、儲能或資料中心等事業；另外日月光（3711）砸65億元買穩懋南科廠房來加速擴充AI先進封裝產能；而群光（2385）電子也以10.6億元購潤泰全球桃園觀音廠土地及建物。

范之虹表示，雖然美國對台施以較高關稅，但AI產業是以輝達（NVIDIA）與台積電（2330）為領頭羊，且台灣又是全球唯一AI產業生態系統(Eco System)供應鏈主體，因此影響相對有限。

范之虹指出，以CCIM市場分析經濟基礎分析理論(EBA)中經濟比重轉移分析(Shift-Share Analysis)來觀察，AI產業生態系廠商對於北中南區工業地產之需求方興未艾，也是不動產業投資業者，應持續關注之標的。

在零售店面市場方面，CCIM投資師暨盡心不動產估價師事務所所長許源崇表示，隨著生活品質要求提升，具有停車便利性佳且消費環境優的大型零售、餐飲業種，較受到消費者青睞。

許源崇指出，從財政部財政統計資料分析，國內批發及零售銷售額有顯著提升，從2024年9.3兆元提升至今年上半年9.8兆元、成長5.6%，認為今年零售銷售額有望年增一成。

國內批發零售業家數自2024年6月的732,945家成長至2025年6月的734,166家，微幅成長0.17%，顯示零售業單店規模經濟走向「大者恆大」趨勢。

受到電商蓬勃發展之影響，近年傳統街邊店的發展在零售市場中漸趨低迷。對於百貨產業而言，專櫃、電影、書店等目的性消費，亦因網路社群及線上消費盛行，調整原本以目的性消費帶動的商業模式的經營模式。

展望第4季，台灣CCIM認為，單季商用不動產零售業市場可望因政府執行普發萬元而直接受惠；整體而言，從百貨業種中已觀察出餐飲、大型零售的面積比例或銷售額比例有逐步成長的趨勢。

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