內政部推虛坪改革建商公會提九大問：恐拉抬房價、都更危老受衝擊

2025-09-25 20:27 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

內政部推動虛坪改革，其中針對停車空間，研擬未來沒買車位免負擔車道面積，且法定停車位不能賣給社區以外的人，預計公設比可降5％。對此，建商公會提出九大問，並指出，虛坪改革牽涉到的課題眾多，且新舊制並存交易市場，容易產生拉抬房價的問題，對穩定房市並無助益。

中華民國不動產建築開發公會全聯會25日指出，「法車專有」涉關多項課題，應該先就「九項課題」充分討論、形成共識，再予決定是否修法。否則驟然就人民財產登記制度進行重大改變，恐產生諸多後遺症，建議可先檢討內政部104年10月29日所訂處理停車位合理持分面積規定，以減少制度改置成本以及對建案，特別是都更危老案之重大影響。

九項課題包括第一，眾多共用性質車位，不一定適合當專有；第二，車道在使用上具有共通性，並不僅限汽車停車位專用；第三，停車位不一定為登記標的，甚至不使用車道；第四，專有化以後，「防空避難空間」如何定位；第五，並不是扣掉車格、機電以外空間都是車道；第六，專有化後造成外賣問題，影響居住品質；第七，法車空間並不符合「專有部分」要件；第八，影響都更危老重建；第九，新舊制並存交易市場，拉抬房價。

其中，針對虛坪改革帶來最嚴重的衝擊，恐怕將會加深都更整合不易，建商公會表示，因登記制度改變而將銷坪減少，對於「保證坪數」的合建案，影響履約安定性。若於房屋單價不變的前提下，總售價將往下降，在施作成本不變下，共負比必然上升，將嚴重妨礙都更危老的整合，對於之前「承諾共負比」的公辦都更案，亦將造成衝擊。

至於對房價的影響也不容小覷，建商公會表示，在起造人將本求利，出售標的相同情況下，實無可能因停車位登記方式改變而降低總價出售，在總價不變情形下，因銷坪減少，勢必提高單價。如同一供需圈適用新制個案與舊制個案並存，因新制個案單價提高將拉抬舊制個案單價甚而產生外溢效應，此對房市安定並無助益。

而近年全台房價高漲下，新建案逐漸走向小宅化趨勢，建商公會認為，主因是金融管制、稅制對高價住宅形成融資障礙與稅務負擔，才會導致交易市場之居住面積日趨小宅化，而公設更是支援生活需求，並非虛而無用之空間，故不宜以「虛坪」忽視其對於居住之重要性。

建商公會強調，事實上，「虛坪」一點都不虛於公寓大廈管理條例、建築管理稱為「共用部分」，民法、不動產登記實務則稱「共有部分」，其設置與歸屬事涉消防安全、防災需要、居住品質與財產權保障等重要事項，逕以「虛」字稱之，易蹈民眾錯誤印象。

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