央行調整信用管制措施…換屋族賣屋期限 放寬至18個月

中央銀行昨天宣布調整換屋民眾的信用管制措施，出售原有房屋的期限從一年延長至十八個月，溯及去年九月廿日以後的貸款案件均適用。央行表示，此舉是考量近期房市交易降溫、成交與撥款流程拉長，避免實質換屋自住者因期限壓力而受影響。

根據央行原先訂定的實質換屋自住者協處措施規定，新申辦第一戶或第二戶購屋貸款（非高價住宅貸款），會有無寬限期及貸款五成的規定，但若與銀行簽切結書、且在購屋貸款撥款後一年內，將名下原有房屋出售，就可貸得八成。

面對國人一貸難求的民怨，行政院長卓榮泰先拋出「水龍頭開大一點」政策訊號，賴清德總統接受自由時報專訪也提到，國家要幫助民眾購屋。繼金管會上周宣布將新青安貸款排除銀行法的限貸比率範圍，協助首購族、自住者的房貸需求，央行昨跟進宣布，將換屋族賣屋期限從一年放寬到十八個月。將於下周四（十八日）舉行的央行第三季理監事會是否進一步鬆綁選擇性信用管制，將成為市場焦點。

有助減少換屋過程資金壓力

鄉林集團董事長賴正鎰指出，央行鬆綁自住貸款政策，對有換屋需求的自住族來說相對友善，這項調整能讓民眾在換屋過程中減少資金壓力，不必急售，也有更多彈性來銜接資金流；若從整體房地產市場來看，這項措施談不上利多。

央行業務局長謝鳳瑛說，這次調整主要是回應民眾陳情，據觀察，多數第一戶換屋案件通常在二到七個月內即可完成，第二戶換屋則多半需要三到八個月，僅有少數案例因買方貸款排撥延誤或市場成交遲緩，導致超過一年期限。至於民眾陳情主要有兩大項，包括舊屋賣方對價格不符預期，希望多找幾組買家議價，導致出售期間拉長；簽了買賣契約，買方卻要等銀行三個月排撥貸款額度，導致賣方出售期超限。

謝鳳瑛指出，「差三個月影響就非常明顯」，許多個案若能多出三個月，通常就能順利完成交易，因此將期限由一年延長到十八個月。至於是否有考慮更長時間？她說，期限過長形同提供寬限期，不符抑制炒房的政策目的。央行統計，去年九月廿日到今年九月廿日到期換屋超限者僅十八件。

除微調換屋期限，市場更關注央行理監事會是否會對「不動產放款集中度」總量管制鬆手。央行統計，目前僅剩個位數銀行尚未達到自行提報的不動產集中度上限，其中距離較遠的一家為公股銀行、一家為民營銀行，年底前恐難以達標。

至於理監事會是否調整總量管制，央行內部認為還需視各銀行後續的貸款結構報告而定。

但央行內部並非沒有雜音，也有理事提醒，過度鬆綁可能讓房市風險再度累積，一旦景氣反轉，恐成為系統性金融隱憂。央行在權衡政策時，仍需在「支持購屋需求」與「維護金融穩健」之間尋求平衡。

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