租賃專法修正！租屋新制 專家憂負面效果

內政部研議透過修法，解決房東禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，以及房東任意調漲房租、不續約等有礙房客權益的長久爭議。但專家指出，政府應先處理供給面、管理面兩大問題；此外，若缺乏細則與配套措施，照顧租客的政策美意恐怕難以落實。

內政部預計月底提出租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）修正草案，這次修法有三大重點。首先，租約必須至少保障三年，避免房東短期解約造成租客搬遷壓力；其次，續約租金漲幅將設上限，與租金指數連動，以抑制過度漲價；第三，房東不得有禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。

崔媽媽基金會指出，三年租期實務上恐怕難以落地，若由房東單方面設定條件，租客可能被迫接受不合理的合約，保障效果有限。至於租金漲幅上限，雖然歐美與南韓已有類似作法，但也可能產生「天花板變地板」的現象，房東為求保障收益，每次都漲到頂，反而導致租金持續攀升。

都市改革組織OURs政策研究員廖庭輝指出，對政府推動政策樂觀其成，但有兩個問題必須先處理。一是供給面，台灣現行持有稅制並不鼓勵房東出租，也缺乏稅務優惠，本來出租的房源就有限，如果再提高屋主出租難度，可能導致供給進一步萎縮；二是管理面，台灣租屋市場至今仍帶有黑市特徵，與南韓先推行租屋登錄再改革不同，國內甚至不清楚總共有多少出租房。若在資訊不透明下貿然推動，難免引起反彈。此外，國內房東與房客的權利義務關係長期失衡，保障機制也相當混亂，未來必須同步建立更完整的配套措施。

市場也有不同聲音。一名在雙北擁有五間出租房的房東表示，三年租期若遇上惡質房客，必須透過法律程序處理，過程曠日廢時，會降低出租意願，「如果規範太嚴格，我可能乾脆不出租」，他說。

租客則對修法有不同期待。在台北租屋六年的蔡小姐表示，三年保障能讓她較安心，不必每年面對搬家壓力。她也擔心漲幅限制會讓房東「年年必漲」，「以前還有房東不調漲，現在政府規定了，反而覺得好像一定會漲，心裡還是有點不安」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，保障租客訂約加租約三年期限，會影響不是長租房東的意願，例如打算一年後出售或者換屋的房東，就會受到影響，因為缺乏彈性而可能放棄出租。另外，房租漲幅方面，租金調漲有市場機制，若是太貴、房客自然會往周邊尋找替代的出租房屋，市場供需自然會決定租金水準。

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