理財線上／小心「一屋二賣」 買預售屋4部曲防雷

民眾向銀行申請房貸不易，預售屋引爆解約潮，對購屋者而言，若此時還想買預售屋，要怎樣買才安全？專家建議，地點、建商本身條件、價格、交屋時點等四大面向，都要好好檢視。

住商不動產企畫室執行總監徐佳馨指出，最好避免「太新」的重劃區。何謂「太新」？她形容，太偏僻的地方、先前沒聽過的重劃區突然卯起來推案，這些都要提高警覺，尤其是空頭時，倘若是「一案壓一案」，購屋者要跑都跑不了。

建商的類型也要注意，很多建商打出低首付、或是工程期間零付款，看起來很誘人，但風險很大。徐佳馨認為，有一類建商「有業績、沒現金」，這種最危險，例如首付款只要卅、五十萬，施工期間又沒有現金，這讓建商在市場反轉時，很容易面臨無法周轉的壓力；就連都更都得慎選建商，因為市場上曾經發生都更建商把地主土地拿去借錢、卻還不出錢的案例。

相較於大型建商，小型建商更依賴土建融資金，又有限期開工壓力，風險會比大建商更高。徐佳馨認為，比起預售屋，她更推薦買「新成屋」，不過，她也提醒，有些建商會有「一屋二賣」的情況，太小型的業者或太便宜的價格也有風險，她認為大型業者雖然價格比較硬、不好議價，但大型業者推出的預售屋，仍是較安全的選擇。

交屋時點考量，則和銀行貸款空間是否紓緩有關。徐佳馨更指出，以現在交屋潮來推估，二○二八年前都會有貸款壓力，因為目前恰逢史上最大交屋潮，而且房子又貴，擠壓銀行原有的貸款預算額度，她預期，至少要等二○二八、二○二九年市場上交屋量沒這麼大，銀行端才有足夠貸款空間釋放給一般購屋人。

事實上，民眾在購屋時，因為擔心短期內貸不到房貸，已自動把交屋時點期待放遠。徐佳馨指出，若是後年交屋，民眾可能會有所顧忌，但倘若是三、四年後交屋，民眾反而較放心。

價格評估上，則要避免跨過「豪宅線」。這波預售屋的解約，多半來自三、五年前購屋者，徐佳馨指出，其中不少人當初買房時是在豪宅線以下，結果交屋時跳到豪宅線之上，尤以桃園、新竹、台中最多，從三千萬跳至四千萬元，最後貸款成數一下子下降五成，購屋者找不到這麼多錢來彌補不足的成數，只好解約。

比較保險的作法是預留一部分空間。徐佳馨以台北市為例，台北市豪宅線為七千萬元，最好預留至少兩千萬元的空間，不要買六千萬出頭，如此一來，不但交屋時安全，轉手時也有空間，否則即使交屋時在豪宅線之下，但距豪宅線已近，已沒有轉手空間。

民眾也要衡量利息負擔。銀行主管表示，現在的房貸利率，就連大型公股行庫也快沒有百分之二點五的利率，很多民營銀行的房貸利率已在百分之三之上。

徐佳馨指出，現在的房貸利率大部分在百分之二點七、百分之二點八，距離三年前的百分之一點五，等於快多一倍，由於銀行額度有限，普遍已採「以價制量」，這種情況即使央行降息，在信用管制未解除之前，也不會改變，因此民眾在拿捏還本付息能力時，最好直接用百分之三利率水準來評估比較準確。

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