買房最怕貸款成數不足！專家曝「3種」房最難核貸：建議能避開就避開

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許多人辛辛苦苦存了頭期款，滿懷期待的簽約買下人生第一間房，準備向銀行申請房屋貸款時，卻發現貸款成數不如預期。這不僅會打亂原本的購屋計畫，更可能讓你離夢想中的家園越來越遠。那麼，為什麼有些房子房價會被銀行鑑價「打折扣」呢？

其實，銀行在審核房屋貸款時，除了考量個人的財力狀況、信用評分之外，房屋本身的條件也是主要關鍵的因素。如果你的房子屬於銀行眼中「須注意」的類型，那麼鑑價及貸款成數就會大打折扣，甚至直接被拒絕。

以下我將跟大家分享先前協助銀行房貸估價的經驗，究竟是哪三種房子會讓銀行在鑑價時扣分，導致貸款成數不如預期呢？了解這些原因，可以幫助你在購屋時避開地雷，提高貸款成功的機率，讓你的購屋之路更加順利。

第一種、周邊有嫌惡設施的房子 房貸成數直接扣分！

當你在看房時，除了注意房屋本身的格局、採光、屋況之外，周邊環境也是一個需要特別留意的重點。銀行在進行鑑價時，會將房屋周邊的嫌惡設施納入考量，如果你的房子附近有以下這些設施，那麼鑑價很可能會被扣減 10% 以上：

1.高壓電塔、變電所：這些設施可能產生電磁波，雖然科學上對人體影響尚無定論，但許多人仍會因此感到疑慮，進而影響房屋的轉手性。

2.廟宇、宮壇、殯儀館、墳墓：這些設施在傳統觀念中被視為禁忌，會影響居住者的心理感受，降低房屋的市場價值。

3.垃圾掩埋場、資源回收場：這類設施會帶來噪音、空汙、異味等問題，嚴重影響居住品質，讓房屋的吸引力大減。

4.加油站、瓦斯槽：這些設施因為具有潛在風險，也會被銀行視為嫌惡設施。

總之，任何會直接影響居住品質或造成安全疑慮的設施，都可能讓你的房價被銀行扣分。因此，在購屋前，務必仔細觀察房屋周邊的環境，才能避免因這些因素而導致貸款不如預期。

第二種、特殊產品 客群受限 銀行不買單！

有些房子因為本身的產品類型特殊，導致潛在的買家相對較少，在銀行眼中屬於流通性較差的資產。為了降低風險，銀行通常會對這類型的房子採取較為保守的態度，進而可能減少鑑價 10%以上。常見的特殊產品類型包括：

1.獨立的地下室：雖然有些獨立的地下室空間寬敞，甚至規劃為住家使用，但因為缺乏採光、通風不佳問題，普遍不受市場青睞。因此銀行較不願意承作。

2.沒有土地所有權的房子：這類房子買家只有房屋的所有權，而沒有土地所有權。由於產權不完整，銀行因此通常會嚴格審核。

購買這類特殊產品的房子，雖然價格可能較為實惠，但務必考量到未來的轉手性以及貸款難度。

​第三種、瑕疵產品 銀行直接拒絕貸款！

前面兩種情況雖然會讓貸款成數減少，但至少還有機會貸到款。但如果你的房子是屬於瑕疵產品，那麼情況就嚴重多了。

這類型的房子不僅會被銀行扣分，更可能直接被列為「拒絕往來戶」，一毛錢也借不到。這些瑕疵產品通常是指屋況有嚴重問題，不適合居住的房子，例如：

1.海砂屋：這類房子因為混凝土中含有高濃度的氯離子，會導致鋼筋腐蝕、膨脹，進而造成牆壁龜裂、剝落，嚴重影響房屋的結構安全。銀行擔心未來房子會變成危樓，因此通常會直接拒絕貸款。

2.輻射屋：這類房子因為建材受到輻射汙染，長期居住會對人體健康造成危害。這類房子幾乎沒有市場價值，銀行自然也不會願意放款。

3.凶宅：雖然凶宅的定義比較廣泛，但如果房子曾經發生過嚴重的非自然死亡事件，銀行通常也會因為擔心轉手困難，甚至拒絕承作貸款。

總而言之，銀行在放款時，最在乎的就是風險。如果你的房子本身就有結構安全、健康疑慮等重大瑕疵，銀行會認為這是一個高風險的放貸，為了保護自身的利益，最簡單的方式就是直接拒絕貸款。

在準備購屋時，多花一點時間了解房屋本身的條件，以及周邊環境的狀況，不僅能幫助你買到一間住得安心的好房子，也能在申請房屋貸款時更加順利。

如果能避開上述這三種房子，相信你也能順利申請到理想的房貸成數，讓買房夢想成真！

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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