贈與免稅額每年僅244萬...房產怎處理？專家建議「買賣移轉」：有2大優點

由於不動產金額動輒上千萬，不是一筆小數目，而父母每年贈與給子女的免稅額就只有區區的244萬元，所以在過去就有不少父母親選擇透過「買賣」的方式，將不動產移轉給子女。其做法是：先由父母每年在贈與稅免稅額度內贈與給子女，等多年後再由子女向父母購買不動產。

嚴格說來，父母親分年贈與子女金錢其實有訣竅：很多父母都知道，想要贈與資產給子女，可以善用「244萬元贈與稅免稅額」的管道。但如果忽略了關鍵做法，則很可能節稅不成功，反被要求須補稅。以下內容，則是天下父母們想要善用「贈與稅免稅額」時，務必一定要知道的二大重點：

重點1、父母贈與子女的贈與稅免稅額，是「每人每年244萬元」，不是「每個小孩每年」均可透過父母取得244萬元的免稅額。

而是父親或母親，一年給子女的贈與稅免稅額就是244萬元。

舉例來說，一位父親有兩個小孩，當年他想要免贈與稅，就只能各贈與一位小孩122萬元以下的等值財產。

重點2、雖然父跟母，每人每年各有244萬元的贈與稅免稅額可運用，但在匯款時，切記一定要分別從父或母的個人帳戶中匯款。

舉例來說，父母只有一位小孩，父加母每年的贈與稅免稅額，雖然可以提高到488萬元。但是，假設這488萬元，都是從父或母其中一人的銀行帳戶匯款，還是會被國稅局認定「有超過免稅額度」，而遭到課稅。

透過買賣「移轉不動產」的作法有兩大優點，其一是「土地增值稅可適用自用住宅10%的優惠稅率」；其二則是，未來孩子如果有出售房子的打算，可以用近於市價、較高的買賣價金，墊高出售時的房地成本，進而降低所繳的稅負。

但這樣做也有其缺點，總結有兩大風險。

風險之一是：非法的「三角移轉」很容易被查獲。

因為過去，有不少民眾為了規避贈與稅，便將手中的不動產，先賣給第三人，再由第三人，賣給二親以內的子女（即所謂的「三角移轉」）。但是由於國稅局的電腦稽徵效率越來越高，與不動產有關的「三角移轉」非常容易被查獲，並「連補（稅）帶罰（款）」的機率非常之高。

另一個風險則是國稅局「視同贈與」的認定。

因為根據《遺產及贈與稅法》第5條第六款的規定：「二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅」。

特別是同法條第四款亦規定：「因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分」。所以如果子女向父母購屋的價格與市價「顯著不相當」時，通常就會被國稅局認定這筆不動產的移轉是「假買賣，真贈與」。

事實上，除了以上兩大風險外，父母生前透過「買賣」方式移轉不動產給子女，除了要繳土地增值稅（由賣出的父母繳，且又分成自住用地10%、一般用地20%～40%）外，還有一個不得不重視及思考的問題，那就是：「納稅義務人經由二親等親屬間之買賣而取得之房地，於申報贈與稅時，因無法提示買賣價金給付證明而核定為『一般贈與』案件，日後出售時適用房地合一稅者，其取得成本應以受贈時房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定」。

簡單來說，上述這段文字的重點就是：經過「買賣」之後，子女所取得的「房地合一舊制」不動產，便會轉為「房地合一新制」適用的範圍。

也就是說，未來子女再賣出時，便可在適用「稅率較高」的「房地合一新制」（但在「買賣取得」的前提下，「取得成本」也能重新定義，一舉化解需繳納房地合一稅的高額稅負的問題），詳情可參考（表6-6、表6-7）。

所以，繼承或買賣的方式移轉不動產，其實都各有其利弊，透過「買賣」的方式，也許可能會需要繳一些贈與稅，但卻可以節省房地合一稅。

反之，若用遺產的方式，或許會省掉贈與與遺產稅，但將來小孩要再轉賣時，則會多繳房地合一稅。

上述種種又牽涉到小孩可能在多久後才會賣房？……這些都必須經過細算過，才會知道哪一個方法較優？

特別是由於不動產價值在遺產稅的計算上，是以「土地公告現值」，與「房屋評定現值」為準，本就與市價存有一定差距（約為市價的一半左右），其在遺產稅節稅上的「壓縮」效果非常大。

但是如果將價值非常高的不動產「變成現金」，反而會因為遺產總額的增加，需要繳更多的遺產稅。

此外，個人還想再建議民眾的是：由於現金具有高度的流動性，提取非常容易，但追索卻又很困難。假設父母選擇將不動產轉賣給子女，讓自己產生大筆現金，很容易因為年紀大、失智等問題，反遭到不肖人士或子女給詐騙。

所以我個人真心建議，最好透過「提早簽立意定監護契約」，或利用這筆賣房子的錢，預先替自己成立一個自益信託，才能妥善保住這一大筆資金。

什麼是「視同贈與」？

這是為了避免納稅義務人單以「外觀上」，而非透過贈與的行為來逃避贈與稅。因為《遺產及贈與稅法》第5條有規定如下：

「財產之移動具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅－

一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」