重購退稅反而要補稅？專家點錯誤：2個申請稅制依據、單位、資格皆不同

在房地產買賣中，許多自用住宅屋主誤以為「小屋換大屋」就能自動退稅，結果卻因搞錯制度、不懂判準，慘遭國稅局補稅。

用一個媒體報導的真實案例，完整梳理「重購自用住宅退稅」，背後的兩種稅制與適用條件，在下次換屋前，不再錯失退稅良機。

在「重購自用住宅退稅」制度中 實際上分為兩條完全不同的申請路線

第一種是屬於「綜合所得稅」的退稅，適用於房屋交易所得，依據的是《所得稅法》。

其核心判斷標準是：新購房屋的「公告現值」必須高於原先出售房屋的現值，否則就無法申請退稅，主管機關是國稅局。

第二種則是針對「土地增值稅」的退稅，法源來自《土地稅法》，重點在於出售原住宅用地後，是否在兩年內重購新的住宅用地，並且完成自住設籍。

這種情況下，即使不符合綜所稅退稅條件，也可能透過土地稅退稅機制申請退回先前繳納的土地增值稅。這部分由地方稅捐機關主管處理。

簡單來說，一種看的是「房屋現值」，另一種看的是「土地面積與自住狀況」，兩條路線邏輯不同、單位不同、申請資格也不重疊，搞錯方向就可能錯失數萬元退稅機會。

案例解構：以為換大屋能退稅，沒想到竟被補稅！

屋主：高雄陳小姐

原售屋：屋齡20年以上，集合式住宅，成交金額450萬元，房屋現值249萬元

新購屋：屋齡11年透天厝，總建坪逾60坪，購入金額750萬元，房屋現值103萬元

退稅認知錯誤：陳小姐認為自己符合「小屋換大屋」的標準，便向國稅局申請綜合所得稅退稅，卻遭駁回並須補繳6,000多元稅款。

原因解析：依《所得稅法》規定，綜所稅退稅條件中最關鍵一項是－新購住宅的「房屋現值」必須大於原售住宅的房屋現值。

雖然陳小姐的總價是從450萬元升到750萬元，但公告「房屋現值」卻從249萬元降到103萬元，明顯不符退稅門檻，自然無法核退，還需補稅。

另一種退稅：

幸好，國稅局納稅者權利保護官主動介入調查，發現陳小姐雖不符合綜所稅退稅條件，但極可能適用土地增值稅退稅，經跨局聯繫高雄市稅捐稽徵處，確認她尚未申請土地退稅。

納保官當面與陳小姐說明後，現場協助完成申請流程，最終她成功：

申請土地增值稅退稅

領回超過2萬元退稅金

如期繳清6,000多元綜所稅

這些關鍵觀念務必要記得

1、公告現值 ≠ 市場價金：判準用的是公告現值，非成交價。

2、資格條件不能混用：綜所稅與土地稅是兩條獨立退稅路徑。

3、要在2年內完成重購與登記：超過期限則權益消失。

4、善用納保官制度：退稅卡關時，納保官是你最強的支援者。

交易前請務必「規劃報稅」，不是等補稅通知才驚覺出事！

房產買賣過程中，每一個數字、每一個時間點、每一張文件都可能成為能否退稅的關鍵。與其事後補救，不如事前規劃！

◎本文內容已獲 Cosmo房產教練 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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