房價主跌段將至 李同榮示警：建商恐爆三大風險危機

國內房市再現警訊。房市趨勢專家李同榮指出，今年前4月成屋交易量年增率大減24.35%，4月單月交易年增率更驟降26.32%，五大銀行當月新承做房貸金額僅627.3億元，較3月減少近兩成三，創下近16年來最高的房貸利率水準，房市明顯進入下修循環。

李同榮表示，隨著市場買氣冷卻、資金壓力沉重，下半年建商將面臨資金斷鏈、被迫開工與倒閉風險三大困境，呼籲政府正視問題，並儘早祭出因應對策。

李同榮指出，今年1-4月成屋交易量劇減，預售銷售率更差，做多業者頻以成屋跌預售漲的反市場現象安撫購屋者，但市場悲觀的氛圍不減反增，預售屋銷售率在329、520檔期頻頻失靈，降價求售、殺價取量的氛圍越來越濃厚，主要原因是下半年在關稅戰引發的經濟衰退正要開始。

在建商經營面上，資金壓力首當其衝。李同榮表示，建築融資年增率自2022年以來已從兩位數下滑至5.55%，連續兩季出現季增率為負的現象，為九年來首見，反映無論大型或中小型建商，資金調度皆益加困難。土地交易明顯萎縮，也進一步印證建商資金鏈正在緊縮。

另外，李同榮指出，去年新青安政策引發搶地熱潮，但根據法規，建商須於購地後18個月內開工，否則將面臨融資撤回壓力。因此，即便市場買氣不足，建商今年下半年仍將被迫推出新案、動工建設。在銷售不佳情況下啟動建案，不僅恐造成營建進度延誤，更可能出現資金斷裂，導致爛尾樓風險升高，甚至引爆局部性骨牌效應。

面對此一趨勢，李同榮建議，建商應務實看待市場現況，回歸「降價求售、殺價求量」的策略，才能促使買方回籠，拉抬市場交易量。他預期，今年第二季起，隨著價格鬆動，買氣可望回溫，房市將進入「價跌量增」的主跌階段，並可能延續至第四季。

至於政策面，李同榮指出，政府與央行應正視市場資金斷鏈的風險，適度鬆綁現行限制，以維持交易機能正常運作。他建議，首先應檢討換屋族與第二戶購屋者的貸款限制，以避免影響自住型需求的合理流動；其次，對建築融資案件應採取選擇性放寬，避免因一刀切導致優質建商也陷入資金困境；最後，建議將現行18個月的開工期限適度延長，避免建商在時程壓力下倉促動工，影響建築品質與市場穩定。

對於首購族而言，在當前賣方信心動搖、價格下修初期，反而是積極看屋、進場撿便宜的好時機。李同榮提醒，空方市場若一味觀望，往往錯失出手良機，應把握價格修正時點，精挑優質個案，才能真正以合理價格入手心儀物件。

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