囤房稅2.0是多屋族魔咒？專家提示「藏多項節稅法」：以租代囤

2025年實施的「房屋稅2.0」新制，正在重塑台灣不動產持有稅的遊戲規則。這項被稱為「多屋族緊箍咒」的稅制改革，透過差別稅率與全國歸戶制度，展現政府打擊囤房、促進房屋有效利用的政策決心。群洋國際地產集團總經理張惠山表示新制並非一刀切的增稅方案，而是暗藏多項節稅巧門，端看納稅人能否掌握箇中訣竅。

一、稅率結構全面解析

新制將房屋稅率分為三大類別，每種情況適用不同稅率：

自住用住宅稅率－全國唯一自住（條件：本人/配偶/未成年子女僅持1戶+設籍+符合地方政府現值標準）稅率1%，為最低優惠稅率2-3戶自住稅率1.2%

非自住住宅稅率－一般空置住宅稅率2%~4.8%，採全國歸戶累進課徵

出租住宅分兩種－一般出租1.5%~2.4%／公益出租（符合租金補貼資格）1.2%，為最優惠稅率

特殊類型稅率－繼承取得之共有住宅1.5%~2.4%，排除2%~4.8%一般非自住稅率

二、新制核心變革

這波稅改帶來三大結構性改變：

全國歸戶制度－按納稅人在全國的持有總戶數累進課稅，讓囤房行為無所遁形

設籍要求強化－自住優惠需本人／配偶／直系親屬實際設籍，杜絕人頭戶亂象

戶數限制－自住優惠全國限3戶以內，超過即適用非自住稅率

三、節稅策略指南

在看似嚴苛的新制背後，其實暗藏多項節稅途徑：

公益出租人方案－多屋族將空屋出租給符合租金補貼資格的弱勢家庭，稅率可從最高4.8%驟降至1.2%，這種「以租代囤」策略既能減輕稅負，又能活化閒置資產。

繼承共有住宅優惠－非自願性持有多屋的繼承人，可適用1.5%~2.4%的特別稅率，較一般非自住稅率2%~4.8%大幅降低。

戶籍策略調整－新制將設籍要求與稅率優惠掛鉤，形成「戶籍管理即節稅手段」的新常態，納稅人應重新視家庭成員的設籍配置。

四、關鍵時程提醒

隨著2025年新制上路，今年申請截止日已延至6月2日。

納稅人應把握最後時機：完成自用住宅優惠稅率申請／檢視名下房產持有狀況／調整設籍安排／評估出租或公益出租可能性

群洋國際地產集團總經理張惠山說明，這場稅制改革帶來的真正影響，不僅是稅負的增減，更是促使台灣社會重新思考「房屋」的本質。

在房屋稅2.0時代，精明的納稅人應及早規劃，透過合法途徑優化稅負，同時也讓不動產回歸「居住」的基本功能，共同促進居住正義的實現。

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