向父母買房也要履保？坊傳可避稅 專家這麼說

房子直接過戶給子女會有贈與稅，而且日後出售，還有沉重房地合一稅，很多人因此改採買賣方式，但買房資金如果非子女自有資金，仍會被國稅局認定是贈與，課稅贈與稅。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，對此，坊間有業者表示，如果買賣時，同時辦理履約保證或是價金信託，就會比較好辦。但其實這對避開贈與稅沒有幫助，只是讓承辦地政士多了一筆「業外收入」。

鄭文在表示，遺產及贈與稅法第五條規定，二等親以內親屬間財產買賣，以贈與論，課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款，非由出賣人貸與，或提供擔保向他人借得者，不在此限。

所以，兒女和父母親之間的房屋買賣，自備款支付價款來源，以及子女對銀行償還能力，是國稅局認定是否贈與、課徵贈與稅的重要關鍵，不少人因為無法舉證，因此無法完成買賣交易。

為此，市場有很多傳說招數，他最近就收到一名客戶主張要以履約保證，來做為二親等價金的認定，不是為了買賣價金風險，而是地政士同行跟他說，這樣國稅局比較好辦。

但事實上，依稅法規定，二等親買賣房屋能否過闗，重點是買方要能舉證價金的來源，與是否辦理履約保證無關。倒是辦理履保，如果是2,000萬元的買賣價金，以手續費萬分之6計算，必須支付12,000元的履保手續費，對辦理的地政士來說，多了一筆收入。

鄭文在表示，房屋買賣主要有二大金流，包括買方自備款及銀行貸款，兒女和父母親房屋買賣也一樣，必須要有一筆自備款才能完成。

其中在自備款方面，由於每年贈與稅的免稅額為244萬元，所以，可以善用這筆免稅額無償免除債務，當成購屋自備款，也可以透過金融機構的匯款，將自備款匯入賣方的帳戶，做為舉證。由於以現金支付，因為舉證上會有困難，所以不建議以現金支付。

至於銀行貸款，早期國稅局以20年本息攤還，衡量買方是否有能力攤還本息，做為二親等買賣，課徵贈與稅的參考。

但是，隨著房價的高漲，現在銀行已經開放30年本息攤還，甚至40年本息攤還的條件，如果國稅局對於債務人償還能力有疑慮，甚至主張課徵贈與時，記得檢附貸款銀行繳納30年或是40本息攤還對照表，讓國稅局相信買方繳納房貸無虞，也是爭取免課徵贈與稅的好辦法。

鄭文在表示，履約保證或是價金信託是一般買賣交易為了買賣交易安全所使用的交易方法，兒女對於父母親承買房屋，似乎沒有交易安全的顧慮，消費者可以自行判斷，別被話術衝昏了頭。

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