囤房稅2.0「量多從重」...打房效果浮現？屋主持有成本增、讓利意願升

政府為抑制房屋囤積正式推動「囤房稅2.0」，六都已率先實施。新制上路後不僅提高房屋持有成本，也對市場結構與交易行為產生實質影響。住商不動產行天宮捷運店店東章丁麗指出，新制實施後，多屋持有者稅負明顯增加，不少屋主重新評估資產配置，市場也出現老舊物件釋出的趨勢。

章丁麗表示，囤房稅2.0採「量多從重」原則，房屋持有數越多、適用稅率越高，使得長期持有多戶的投資置產的屋主感受到壓力，逐漸出現「去化低效資產」的情形。

他指出：「這波新制影響了超過一半的多屋持有者，尤其是手上持有老舊、投報率低、修繕成本高房產物件的屋主。」

他進一步說明，已協助不少屋主在「減輕稅負壓力」的需求下，盤點名下資產選擇出售持有負擔較重的物件，「過去多為靜待房價上漲的持有型投資，如今則轉為積極處理，以免每年稅金成為沉重負擔」。

面對新制下的稅務規範，過往以各縣市分別管理、設籍、共戶等方式規避多屋認定已不再可行。

章丁麗建議，屋主應依照實際居住情況調整戶籍配置。

例如，可將本人、配偶及成年子女戶籍分設於不同房產，每位成年子女皆可持有並設籍一戶作為自用住宅，享有較低的稅率優惠。

惟須注意，除了本人、配偶、未成年子女全國合計三戶以內，相關規定應審慎運用。

除設籍調整外，他也指出，部分房產可登記為公益出租住宅，同樣可享稅賦減免，尤其適用於位於交通便利區、租賃需求穩定的住宅產品。

不過他提醒，進行任何節稅操作前，應先釐清該房產的所有權與實際使用狀況，以免因錯誤設籍而喪失稅優資格。

對於常見的特殊戶籍情況，例如離婚、分居、或老家仍掛戶籍等問題，章丁麗建議：「應優先釐清所有權與使用權歸屬，若確有使用事實，可考慮申報公益住宅以降低稅賦」。

至於繼承房產部分，他也提醒：「即使僅持有部分持分，仍被視為持有一戶；例如夫妻無子女各有自用住宅一戶，若共同繼承第三戶，恐將適用更高稅率，應儘早規劃處理」。

新稅制對房價評估亦產生間接影響。

章丁麗指出，像台北市這類高稅率地區，稅率最高可達4.8%，買方考量未來脫手的情況會將稅負納入總持有成本計算，以此出手議價，「小坪數、租金投報不高、修繕負擔大的物件特別容易遭買方精算成本後下修價格」。

他也補充，即使是名下持有多戶的繼承物件或共有物件，只要符合囤房定義，仍將納入計算，「我們已經遇到不少案例是屋主誤以為持分不算，收到稅單才發現要多負擔稅金，才驚覺應該盡早擬訂出售計畫」。

章丁麗強調，囤房稅新制已對不動產持有者帶來明顯的稅負壓力，若民眾對自身房產的稅務負擔有所疑慮，建議可尋求專業房仲業者協助，進行資產盤點、配置調整、節稅規劃及相關法規諮詢，「現今的房仲業者不僅是房屋買賣的服務提供者，更是深入了解房市結構與資產管理策略的專業顧問」。

◎本文內容已獲住商不動產章丁麗授權，未經同意禁止取用轉載。

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