傳房產給子女怎麼做？代書：買賣、贈與、繼承各有眉角才不會被課爆稅

郭彥廷代書於Dcard發文，針對民眾在不動產傳承規劃時常見的疑問，詳細解析「買賣、贈與、繼承」三大主要方式的課稅差異、操作流程與風險注意事項。

郭彥廷表示，沒有一體適用的通則，「買賣、贈與、繼承各有優劣，應依照實際需求選擇最適合的做法」。

一、買賣移轉：節稅效果佳但審查嚴格

郭彥廷代書指出，透過買賣方式進行不動產移轉的最大好處，是能夠墊高將來出售時的「取得成本」，減少房地合一稅的負擔。

舉例來說，一間房屋以1,000萬元賣給子女，5年後若售出價格為1,200萬元，僅需就差額200萬元課徵20%稅金，即40萬元。

不過，若買賣雙方屬於二親等內親屬關係，則須經國稅局審核，包括金流來源、貸款能力等，且買賣價格需合理接近市價。

郭彥廷提醒：「金流須以親屬自有資金支付、貸款條件必須與報稅收入相符，否則將遭國稅局否決，甚至無法完成過戶。」

若是非二等親間買賣，則可比照一般不動產買賣程序，無須送件至國稅局審核。

二、贈與方式：流程快速但稅負高風險

郭彥廷提到，贈與方式雖然手續簡便、平均3週即可完成，但在課稅上相對不利。一來房屋登記成本是以當時的政府公告現值為準，不論市場行情；再來受贈者未來出售房屋時須承擔高房地合一稅。

舉例來說，若受贈房屋市價1,000萬元，但公告現值僅300萬元，未來賣出1,200萬元，就需對900萬元增值課稅20%，共180萬元。此外，郭彥廷也提示「這遠高於利用買賣方式墊高成本後的稅額，應謹慎考量」。

假如贈與發生於贈與人過世前兩年內，該贈與將併入遺產計算並課徵遺產稅。另外還需繳納一般土地增值稅，且不適用自用優惠，並視贈與金額而定是否需補繳贈與稅、限額抵免等問題。

三、繼承方式：節省土地增值稅、適合長期規劃

若不動產並無急迫轉移需求，郭彥廷建議可透過預立遺囑方式進行財產規劃，「公證遺囑可指定財產歸屬，立下遺囑執行人後，即可直接辦理不動產過戶，無需取得所有繼承人同意或證件」。

繼承方式最大優勢是免繳土地增值稅，對於長期持有、地價成長幅度大的不動產最具節稅效果。不過此方式須等繼承事由發生才能啟動，且仍須遵守「特留分」規定，以避免財產爭議。

不同方式 適用情境大不同

郭彥廷表示，民眾應根據自身經濟能力、家族成員、資產配置等因素綜合評估：

若不急於處分，建議以繼承搭配公證遺囑規劃，合法避稅又保障財產分配。

若長輩希望事前轉移部分資產或排除特定繼承人，可依照金流狀況選擇贈與或買賣。

有報稅收入與自備款能力的情況下，買賣方式可有效降低未來出售時稅負。

他也補充說明，「未來若符合自用住宅條件，房屋出售時尚有400萬元免稅額可用，超出部分課稅僅10%，不動產處分的所得稅也能進一步壓低，需一併評估整體稅負策略」。

面對不動產傳承，關鍵在於事前溝通與策略布局，才能在節稅與家庭和諧中取得平衡。提早部署，選對方式，是繼承不動產的致勝關鍵。

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