新青安整理包/為何善意淪為炒房元凶?誰能貸、怎麼貸、爭議、新規一次看!

新青安政策的推行,讓房市越發火熱朝天。示意圖/聯合報系資料照
新青安政策的推行,讓房市越發火熱朝天。示意圖/聯合報系資料照

內政部為因應不斷上漲的房價、鼓勵青年自行購屋,於2010年推出「青年成家安心購屋優惠貸款」專案,又稱「青安貸款」,從政策上路迄今已核准超過1.43兆元的貸款,預估有34萬戶受惠;後續更是提出了「新青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是「新青安」,作為原有政策的提升與修正版本。

然而雖然新青安提供許多年輕人購屋優惠,但也不乏亂象產生,投機份子藉此買屋轉租、人頭戶等問題衍生,也導致了社會上對於新青安政策的檢討聲浪層出不窮。

圖/財政部提供
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你適合申辦「新青安」嗎?下面就各項優惠、適用對象、利率計算、申辦銀行、市場反應、檢討機制等面向,幫助你更加了解這項政策。


市面上一般房貸最低利率約是2.06%,新青安貸款利率則是1.565%~1.865%,最高可核款8成。

對比舊制,原本貸款額度最高800萬提高至1000萬元;貸款年限也延長10年,最長可達40年寬限期從3年延長至5年;實施期限延長至2026年7月31日,期間政府多補貼1碼(0.25%)總共減免0.375%的利息。(今年3月央行升碼半息,但新青安政策不受影響,利率維持不變。)

償還方式分為本息平均攤還、本金平均攤還。

本息平均攤還:將本息平均在貸款期間內償還,每期繳納本金加本息為固定。(應繳本金+應繳利息=固定值=每期需繳房貸總額)

本金平均攤還:每月償還固定本金,利息則依剩餘本金計算。

圖/財政部國庫署官網
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新青安申請資格須同時符合兩條件:其一為年滿18歲(符合民法規定之成年年齡);其二是借款本人、配偶、未成年子女名下皆無自有住宅。

只要申辦銀行查證為自用住宅使用、不限首購、是否單身,都可受理。

適用貸款標的物為自申請日起算,前6個月內購買之自住宅。

圖/財政部國庫署官網
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新青安貸款計息方式分為3種,「一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率」,3種方式擇1計算,選定後不可更改。

一段式機動利率:按基準利率固定加0.555%(目前為1.775%)機動計息。

二段式機動利率:前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%)機動計息。第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。

混合式固定利率:前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.745%)固定計息。第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.845%)固定計息。第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。

圖/財政部國庫署官網
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根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德試算指出,40年期新青安房貸1000萬元,都不提前償還狀況下,利息總支出高達550萬元,等於借1000萬40年要償還1550萬元。

每月還款過了寬限期,1000萬房貸從20年期每月6.56萬,30年期每月4.37萬,40年期可以一口氣降到每月3.4萬元,對於首購族來說相當有吸引力,但延遲償還本金付出的代價就是利息會明顯增加。


由8家公股銀行辦理(臺灣銀行臺灣土地銀行合作金庫商業銀行第一商業銀行華南商業銀行彰化商業銀行兆豐國際商業銀行臺灣中小企業銀行),申辦方式、還款試算、貸款利率規定、手續費等細項可至各家銀行官網查詢。


雖然新青安貸款用意是為讓青年容易買房,但市場上卻出現褒貶不一的輿論。

有不少首購族因為這項政策受益,結束租房生涯,買下人生第一間房,開始「成家立業」;然而許多專家憂心,指出現在房市過熱,新青安的推出又讓一群房市小白「硬上車」、「越級打怪」,「比起幫房東付房貸,不如為自己付房貸」的心態讓許多年輕人一頭熱買房,已經很熱的房市更是被帶起另一波高潮。

除此之外,更有許多「假性剛性需求者」看準政策漏洞,想投機大賺房地。除卻想利用5年寬限期等房價上漲後賣出獲利,更有甚者利用人頭申辦新青安、買房卻非自住而是轉租,使新青安淪為炒房投機者們的一大利器。

學者們發表看法,擔心如今擠滿小白、投機客而火爆的房市,最快很有可能在2028年就面臨「多殺多」的局面,導致影響整體的經濟發展。


近來有報導揭露,部分提供新青安行庫,在調查後發現數百戶「疑似」人頭戶或轉售轉租情況申貸戶,並已提報給財政部。

行庫高層證實,因近期的調查,已抓出申請新青安房貸,卻在短期內出售房產,購屋目的並非自用,可以說是「罪證確鑿」,銀行將向申貸者追討利息。

在財政部的指示下,6月17日申辦新青安的8大公股銀行,開會討論其衍生出的人頭戶、轉租機制防弊。

19日時,財政部宣布針對新青安弊端已經達成防人頭戶3大共識,包括清查人頭戶、強化勾稽是否有出租、新戶須簽切結書。

貸前徵審方面,將以銀行公會端「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」之相關規定落實審查。

貸後管理及稽查,包含將檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記、設立次順位抵押給第三人等謄本查驗、不動產購價回查、貸款後繳款紀錄稽核查證等。

新貸戶則需徵提自住切結書,承諾擔保品只能供「自住」使用,且明訂不可以拿房產作為出租、投資或借名登記等其他使用。若是違反規定將終止利息補貼,且要返還已提撥的補貼利息、重新核定貸款條件。

圖/財政部提供
圖/財政部提供

6月27日,政府再次祭出新手段打壓投機者,新增「限貸一次」條款,每位借款戶,一生只能借一次新青安 。

首購族的借款戶,如果買第一戶房屋用新青安買屋的話,那麼要換屋時,就不能再借新青安。倘若首購族,把原本用新青安借來的房貸所買的房子賣掉、想要換屋,則換屋之後的房貸,即使該貸款戶名下仍只有那一戶房貸,也不能再借新青安 。

去年8月1日後已申請核貸新青安優惠貸款者,6月27日起不得再次申貸;並透過內政部、財政部資料交叉勾稽,抓出未自住的包租公。

預防轉租方面,將以政府資料勾稽「未符自住個案」,由公股銀行提供新青安戶的房屋門牌地址,財政部將配合勾稽「租賃所得」、「租金支出列舉扣除額」,內政部協助勾稽「租金補貼資料」,藉由跨部會聯手抓漏,避免投機者。

圖/財政部提供
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