能逼投資客拋售?央行第2戶限貸六成 專家:這方法可解套、房價難回檔

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

央行13日召開理監事會議,決議維持政策利率不變,針對房市祭出第六波信用管制措施,對第二房貸款成數再降。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,部分投資客可能因為核貸成數不足而拋售物件,但仍可透過解約解套等方式撐一段時間,加上今年股市大漲,房價仍難出現甜甜價。

央行指出,去年下半年起,房市交易成長回升,帶動購置住宅貸款年增率持續上升,導致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,去年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢。

為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,此次央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,且與前次一樣沒有寬限期。

徐佳馨分析,降低成數雖會影響換屋族,但央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客,由於這些買方即將交屋,最直接會面對核貸成數不足的問題,部分投資客有可能因為資金周轉不靈而低價賣出,讓市場交易量增加,有助於緩解目前市場上供給不足的問題,但若股市維持高檔狀態,房價要大幅修正還是有難度。

不過,徐佳馨認為,就算買方無法交屋,可以透過解約解套,或是其他管道借貸,前者物件再回到業者手上,後者能讓買家再撐一段,價格難出現甜甜價,中長期有機會讓市場慢慢消風,卻也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

住展雜誌發言人陳炳辰指出,雖然第二房貸款成數再降,但換屋族應仍有一年切結出售第一屋的緩衝時間,也可善用夫妻贈與配套,對比前次經驗來說,壓力尚緩。

另外,央行決議不升息,陳炳辰試算,按照目前五大銀行平均貸款利率2.176%計算,貸款千萬元,分40年償還,每月的還款約3.1萬元,因為3月底的升息還未完整反映,後續應將近3.2萬元,使用新青安則不到3萬元,還有5年寬限期可用,一年少個數萬元可出國東南亞玩一趟,新青安實惠度還是不言可喻,但也提醒新青安本就以自住為主,現況加強這方面查核,一定程度有助市場撥亂反正。

央行此次調升存準率0.25%,陳炳辰表示,存款準備率調整代表放款緊縮,因此民眾與建商都得有較高額度的存款或銷售績效,有機會讓民眾槓桿無法開太大,或是建商得有一定的開工與銷售率,進而達到些許改善目前熱況,但都得再觀察資金充沛度轉向房產的情勢,若市場仍以房產為唯一投資保值產品,持續湧入的資金,或許得期待更強烈的直接式攻擊。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨。記者朱曼寧/攝影
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