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賣厝阿明/2021首購&一般貸款成數與利率懶人包看這裡

2022-01-20 15:07:36聯合新聞網 賣厝阿明

房市示意圖。聯合報系資料照片/記者朱曼寧攝影
房市示意圖。聯合報系資料照片/記者朱曼寧攝影
有鑒於疫情後台灣房事熱絡,且央行利率低,貸款種類一段式、二段式機動利率搞到霧煞煞,甚至部分搭配裝潢費用,貸款衝成數,到底該怎麼選擇呢?

目前針對首購族,政府有提供相關的補貼方案,一是內政部在每年7、8月公開申請的「住宅貸款利息補貼」;另一是財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是說各位有想買房置產的朋友,如果順利取得內政部與財政部兩個單位的住宅補貼貸款,等同於拿到2筆房屋貸款。

內政部的「住宅貸款利息補貼」

貸款額度:台北市250萬,新北市230萬,其它地方最高新台幣210萬元。

貸款年限及償還方式:貸款年限最長20年,付息不還本之寬限期最長5年。

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」

貸款成數:最高八成核貸。

貸款額度:最高新台幣800萬元。

貸款年限及償還方式:貸款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還或本金分期平均攤還,若受到疫情影響無法順利還款,最多可以寬限5年。

貸款利率:借款人可以自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息,一經選定後就無法再變更

(1)一段式利率:大約是1.4%

(2)二段式利率:前兩年1.19%、之後1.49%

(3)混合式固定利率:前兩年採固定利率按「撥貸當時」計息,第1年固定1.37%、第2年固定1.47%、第3年起1.49%機動計息。

另外,還新增了本金均攤的還款方式。

但因為青年首購貸款設立的時間,台灣處於房貸利率較高的狀態,自從央行利率降低後,各家銀行的房貸利率已經差不多甚至部分比公股銀行更好。

現行的一段式房貸利率最低其實是1.31%,比財政部青安貸款的1.4%還要低上0.09%,即使不到0.1%,但利息核算下來仍有不小差距。

舉例來說,購屋貸款800萬元、期限30年,相關費用5,000元,採本息平均攤還,利率1.31%和1.4%的利息總額相差12萬2千多元,假如未來央行升息,利息的差距又會更大。

目前財政部青安貸款提供給年齡20歲以上,本人及其配偶名下都沒有自用住宅的民眾,必須在申請日前6個月起購置住宅,才能夠申請。

有8家提供貸款的公股銀行,包括:台灣銀行、土地銀行、彰化銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行、合作金庫銀行及台灣中小企業銀行等,且優惠方案的時間展延至2022年底,近期有購屋需求的民眾可以把握。

這邊提醒各位,財政部的方案是有額度上限,最高可以貸到800萬,如果購買的標的物超過青安貸款的額度上限,民眾還是要申請一般貸款喔!

一般貸款利率

無法使用首購條件的民眾,自從央行降息後,民營銀行的利率其實也跟公股銀行差不多,通常可以貸款的比例落在7-8成,至於確切能夠貸幾成,就會取決於你的財力證明、工作穩定度、信用卡的聯徵紀錄及購買標的位置下去評估。

銀行在鑑價時也會參考實價登錄,搭配和仲介進行訪價,最後得出的鑑價結果客人的成交價「擇低」當作基準。

假如你是屬於「軍公教人員」、「台灣500大企業員工」等,銀行會認為你的工作相對穩定更願意借錢給你,確切的成數還是會由銀行來評估喔!

貼心提醒大家提出房貸申請時,不要超過三間銀行。

建議民眾可以先向有薪轉的銀行或是往來比較多或存款多的銀行詢問,如果購屋的仲介或建商有配合的銀行也可以詢問,找太多間會讓銀行以為是不是你信用不良才無法核貸喔!

裝潢貸款

市面上部分民營銀行推出的「房貸加值金」或是「裝潢金房貸」方案,其實是屬於信用貸款的一種。為了讓貸款可能只待到七成資金緊繃的購屋族,在買完房子繳完自備款後還有預算可以裝修房子。因為這樣的方案,提供了比信貸、二胎房貸更低的利率。就是在除了原本的房貸成數之外,銀行再用專案的方式,多提供給房屋貸款的客戶5%~20%的加值金,還款期限最長10~20年,利率大約從年利率2%起跳,比房貸略高但比信貸低了許多。

舉例來說,你買了鑑價總價 1000萬元的房子,貸款800萬元,銀行用「房貸加值金」方案,額外多提供50萬元的資金,最長可以分二十年償還。

有些銀行不限制資金用途,但也有部分銀行會嚴格要求客戶提供「修繕工程合約」或是「裝修估價單」,且必須由具有營業登記的業者開立。

其中要提醒各位部份銀行的裝潢貸款撥款時間會在交屋後3個月才會撥款,民眾要特別留意手邊資金是不是足夠支付整個購屋流程的款項喔!

最後阿明再補充一點,其實,內政部其實也有提供住宅修繕貸款方案,只是他的申請時間已經過了,所以呢,有住宅修繕貸款的民眾可以注意一下內政部的資訊,他在每年八月份會開放申請,最高額度是80萬元。

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明
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