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張旭嵐/2022房市戰略 用這一招取代「房海戰術」

2021-12-30 18:56:31聯合新聞網 台灣房屋-張旭嵐

2022年房市如何變化?房產專家認為應以「汰弱留強」取代「房海戰術」。圖/聯合報...
2022年房市如何變化?房產專家認為應以「汰弱留強」取代「房海戰術」。圖/聯合報系資料照片
2021年進入倒數,不過央行的打房腳步似乎還沒進入尾聲,年中房地合一稅2.0上路,今年又連續祭出幾波信用管制,金管會年底前將再針對20間金融機構進行不動產授信的金檢,試圖要從資金端控管槓桿操作,各縣市政府也正擬定以囤房稅抑制非自用型的置產,而面對明年升息風聲甚囂塵上,2022年市場會怎麼變化?購屋族該買還是該等?

近年國際量化寬鬆政策,加上中美貿易戰後,大量資金回流,也推升了這幾年的房市熱潮,年底股市推上萬八行情,市場資金豐沛,為求保值抗通膨,不少人的金融投資的最終目標還是要買房置產,因此預計部分獲利了結的資金,還是會陸續轉向不動產。

也因為政府擔心房市過熱,央行緊迫盯人下,近期銀行端不動產貸款不僅資格審核趨嚴,銀行估價也更加保守,貸款成數和放貸利率都同步受到牽動,因此購屋族對於斟酌出價除了貼近行情之外,也要考慮銀行估價和貸款成數是否能跟得上購屋腳步。

而明年升息傳聞不斷,也讓有購屋意願的民眾產生猶豫,其實央行已表態將視通膨壓力、國際利率、國內產業競爭力等因素,再決定是否升息,國內就算跟進,也是採緩升的低利政策。至於升息對於房貸族的影響有多少呢?若明年央行升息一碼,0.25%,以本息平均攤還的房貸,20年期房貸、利率1.4%為例,每100萬元的月還款金額約增加約115元,每千萬則是1150元左右,其實雖非完全無痛,但對於真正要買房的人而言仍是可承受的金額,想要購屋的小資族,可以先試算升息後可能的每月還款金額,同時提早規劃資金來源,以免影響生活品質。

2021年因資金挹注加上疫後購屋潮,許多區域的房價漲幅,確實讓很多自用族群措手不及,那2022年還能買嗎?市場的資金行情,已經逐漸進入邊際效應遞減,不管是產業利多或是蛋殼區的補漲,似乎都有一道隱形的天花板,最終還有政府的調控措施,讓過熱的房市降溫。觀察政府近期打房政策,限縮多屋以上的貸款條件,或是囤房稅的方式調控市場交易,多半都是希望透過「制量」達到「制價」的效果,因此置產族購屋策略,應以「汰弱留強」取代「房海戰術」,不求量多,改走質優。尤其房地合一稅2.0上路後,加重短期出售的課稅比例,目的在抑制短期交易,因此長期保值性高、投報率穩的置產型產品,更能吸引市場目光。

相對蛋黃區的高不可攀,蛋殼區的等待期又長,此時「蛋白產品」更具營養價值!包括周邊發展趨向成熟的重劃區、入住率高的住宅社區、區域型商圈店面,以及自用型的廠辦,市場需求穩定,這類物件在長期持有的前提下,將成為2022年兼具健康和營養的主流產品。

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台灣房屋-張旭嵐

台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 ★資歷 1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照 就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作 不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專 張旭嵐的嵐姐好家在 張旭嵐的聖誕小公公
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