賣厝阿明／屋齡多久的老房不適合居住？

買一棟屬於自己的房子，是許多人一輩子的夢想因為預算問題，很多人都捨棄新屋改買老屋，看中的除了日後增值的潛力，價格也比較實惠。美美看中一棟大樓但屋齡已經26年，讓她非常猶豫不知道要不要買下去!!

大家是不是跟美美一樣困惑屋齡26年算老屋嗎？屋齡大概幾年就不適合居住了？貸款成數會因為屋齡比較低嗎？如果房貸繳完會不會就沒價值了？

正確解答：

關於老房屋齡耐用年限問題，以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知，鋼骨／鋼骨鋼筋混泥土／鋼筋混泥土是60年，加強磚造跟鋼鐵造是52年，磚造跟石造適46年，只是需要留意房屋的耐震係數，老房是連棟還是獨棟，如果是連棟，我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題，如果結構被破壞，未進行修復補強，就會有高度的居住風險。

（資料來源：台北市政府地政局https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=5710DCA168362376）

而老房貸款的部分，若老房屋齡高於30年，在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點：

1.「房貸貸款年限+貸款人年紀小於75」，如果貸款人年齡較大，可能會被要求財力證明。

2.「貸款年限+屋齡小於50」，如果屋齡太老，貸款年限就有可能被要求縮短。

另外要注意，老房幾乎都有管線需要更換維修問題，所以呢，買老房除了自備款，還要記得+一條裝修費用。

那剛才我們有提到二個關鍵字，第一個是耐震指數，第二個是鄰損問題，那阿明就從第一個關鍵字＃建築物耐震係數，所謂建築物的「耐震係數」，就是指在這個地震區域中，「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是，這個區域在「475年一次」的週期裡發生的大地震強度，房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。

好的，聽完這些大家一定跟阿明一樣頭上冒很多星星，簡單說；如果真有疑慮就是花錢請建築與結構相關專業人士來勘察囉。

第二個關鍵字是＃鄰損問題，關於老屋鄰損部分 而這個部分阿明提醒大家二個注意點：

1.確認公部門房屋損害系統，針對您買的老房有沒有相關註記

2.到隔壁居處看看更安心（因為你的房子看得道，隔壁的房子不知道）

提醒完大家老房安全性問題，接下來當然是要幫大家分析老房優點囉~

1.房價較低，能省下您的購屋預算，

2.管理費低，可以節省日常支出

3.公設比低，室內空間大，

4.老房地點好，土地持分大... 過幾年還有都更改建變新房的機會呢

當然，老屋缺點阿明也幫您路克路克，例如：

1.老房屋齡高，相對住的年限就縮短，

2.你無法了解不存在建商信譽及前屋主的真實使用狀況。

3.許多老房沒有專人管理，在環境的維護上較為髒亂，居住安全性也相對變低

所以阿明還是要提醒想買老房的您，多方評估再做決定。

最後補充：

民國88年「九二一」地震後，內政部營建署調高建築技術規則的耐震係數，只要建商沒有偷工減料的狀況，921之後蓋的房子一般來說都有更堅固耐震能力。這也是為什麼很多房地產專家都建議：買屋要買民國88年以後蓋的房子比較令人安心！

文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

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