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房價炒翻天!央行打炒房真的有辦法抑制房價嗎?地產專家分析給你看

2020-12-15 16:13:51聯合新聞網 安琪拉的賞屋裝潢小天地

安琪拉的賞屋裝潢小天地/提供
安琪拉的賞屋裝潢小天地/提供
安琪拉是從2019年年初開始寫青埔主題的部落格,當初寫文章時IKEA還沒蓋起來,還被相信「青埔是鬼城」的論點給攻擊。到了2020年底,建設進駐+剛性自住買盤,以及今年房市全面大漲,看著青埔房價從2字頭上演大復活,冠德青璞匯的實價登錄也從3字頭直衝到4字頭!

今年房市那麼熱的原因,不外乎受惠於台灣防疫做得好、台商回流以及史上最低房貸利率這三大因素。許多熱錢湧向房地產,而擁有眾多建設利多的桃園青埔也成為今年媒體的曝光焦點,光是從21世紀不動產整理出來的數據就能看出端倪!

安琪拉的賞屋裝潢小天地/提供
安琪拉的賞屋裝潢小天地/提供
安琪拉即便已經在青埔買房了,但仍然會去看新建案並且分享賞屋心得給安粉們。安粉們也知道我會簡單分享在部落格和Line@上,推薦的就會獨立寫成一篇文章,但是今年能推薦的建案實在是太少…因為愈來愈多建案開價都跑到4字頭,以「成本除以售價的CP值」角度來看,自住客真的很難下手啊!!!

以常理來說,預售屋賣的是未來價格,所以成交價格會比成屋高通常是合理的。但說到底價差多大,也是跟消費者的接受程度有關啊!!!大家普遍能接受預售屋的均價比新成屋貴約10-15%,但有些建案的價差明顯超越這數值…

不過一山還有一山高,新竹的漲幅比桃園還誇張!根據國泰不動產可能成交價指數(新推案價格),2020年第3季全國成長率已達9.46%,No.1新竹(18.25%)、No.2桃園(11.23%)、No.3新北(10.49%)等漲幅更高於平均值。個人覺得這數字太保守了XD

預售屋和紅單交易應該遠遠超過(只可以預售屋不易掌握成交價,分析師無法計算)話說台南怎麼沒算進去?我台積電的朋友說有些新人進公司沒幾個月就開始看房了!

圖/免費圖庫Pixabay
圖/免費圖庫Pixabay
我是2020年買預售屋,該不會買到盤子價了?

既然預售屋漲價來勢洶洶、開案第1天便銷售一空的亂象多到驚人!政府這次也算是鐵了心要打炒房,各式各樣的大動作像是實價登錄2.0、稽查違規事項…等全部都在年底前出現,對於我們這種自住客來說算是好事!

有些人可能擔心說自己是在2020年買房,那這樣會不會買貴買到盤子價?但安琪拉想說的是:「你是買來自住用,只要你看好自己買的區域+建商品質還不錯的就不必過於擔心!你又不是像投資客那樣1年內要脫手,你一住就是5年、10年,加上台灣的房市一直都是大漲小跌,少子化只會加劇更多人移居到都市,蛋黃區永遠是保值的。」

再者,政府現在打炒房就是預期明年房市會有更多人買房,畢竟現在全球貨幣寬鬆政策下,央行不得不調降史上最低房貸利率1.3%,這麼漂亮的數字對於可以貸款到8成的自住客來說,無疑是買房換屋最好的時機!(所以政府才會想打投機客啊~)

因此今年在青浦買房的安粉們不用過於擔心,畢竟青埔已經經歷過2015年的逃走潮,現在算是比較剛性的自住買盤,不至於崩盤。(應該說也回不到2字頭了…)

圖/免費圖庫Pixabay
圖/免費圖庫Pixabay
央行祭出4大打炒房措施!會不會也打到我?

央行大動作祭出的4大打炒房措施,只有一條跟我們有關,也就是「針對自然人,第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期」。也就是說,買第1戶的首購族和第2戶的換屋族,一樣可以享有8成貸款和寬限期!

通常我們這種平民老百姓,自住最多就是2棟房子,能買到第3戶相信手上現金也不少。加上法律上是掛自然人,如果是真的想幫長輩或兒女買新宅居住的話,只要他們名下沒有不動產,以他的名義購買還是不會受到影響。(但長輩的貸款年限和成數沒那麼漂亮,畢竟沒有銀行願意貸30年給長輩,這部分就需要請教銀行專員)

其餘的皆是對公司法人與建商祭出選擇性信用管制,避免建商囤房。在青埔我就有看過實際案例,一年前去看該建案時說只剩下2樓一間。結果近期打電話過來說股東釋出精華戶56坪3+1房,邀請我去賞屋,個人也非常相信過去參觀以後總價會比以前再貴個200萬!(好險我鄰居沒去買,本來她是非常喜歡那建案的XD)

為維護居住正義.炒房亂象已受到重視

政府會這麼急著打炒房,主要有4點原因:

第一,全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。

第二,銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,2020年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%。

第三,央行觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過鬆等現象。

圖/免費圖庫Pixabay
圖/免費圖庫Pixabay
最後,政府雖然已經有邀請銀行進行道德勸、派員實地查核,也呼籲銀行持續強化不動產授信風險控管。制訂一致性規範,方便銀行遵循。

所以說,政府打炒房不會影響到首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷,希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。也希望整體預售屋的房價有慢慢緩降的趨勢,否則預售屋飆漲得太可怕,對於我們買方也不是一件好事。但整體而言,明年依舊是買房的好時機(1.3%真的很漂亮!)

還是鼓勵安粉們多做功課、多去研究,還有忍住那股衝動購買的慾望,祝福妳能買到心目中那理想的好房子。

🌠原文出處:https://reurl.cc/Gr1qbd

🌠節目收聽管道:https://linktr.ee/angela_designlife

🌠安琪拉的賞屋裝潢小天地部落格:http://angeladesignlife.pixnet.net/blog

🌠安琪拉的賞屋裝潢小天地粉絲團:https://www.facebook.com/angeladesignlife

預售屋炒房青埔不動產買房
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