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簽約與議約有何不同?

2018-06-13 11:21:54聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理

近日來,媒體報導台中某建商與消費者因為簽完約,卻不願意按簽約價格出售,而鬧進消保會去排解。房屋銷售糾紛層出不窮,作為小蝦米的消費者,更應該學習如何自保與預防。

通常房屋買賣分為兩個階段。第一階段屬「議價階段」,銷售人員向客戶解釋產品的優點、規劃、設計、建築材料等,進而分析坪數、價錢、包括停車位,通常消費者會在價錢上希望能夠有優惠的空間,所以會跟業者議價,如果消費者提供的價錢低於現場人員的權責,通常會有一個議價的條件稱為「斡旋金」,就是拿一個小金額作為斡旋的條件,如果公司願意同意按購屋者的價錢出售,則此價金轉為房價的一部分,接著就可以進行簽約的動作。如果公司不同意這個價錢,則應將此價金還給購屋者,這個買賣就不予成立。

法令規定消費者在正式合約簽定之前有五天合約審閱期,即消費者可預先向建設公司借閱合約樣本回家審閱,或簽約後五天內可無條件解約。消費者可向一旦簽屬正式合約就視為買賣成立,沒有所謂的簽完約再調價的行為,且簽名即視為正式簽約,並非一定需要用印。以此次糾紛來看,雖然是各說各話,但代銷的說法請消費者先簽合約主要是讓消費者可逐條討論內文並以此向建設公司議價,是有違常理的,較合理的大眾認知合約書既然簽了就是雙方約定好的金額,不可能說要等公司再做最後的決定。所以我想現在消保官要去確認,到底雙方簽的是不是正式合約書。

一般消費購屋者會認為,向上市公司或是大型建設公司買房子比較有保障,因為比較有信譽,經營的時間比較久。但實際的情形卻是大公司因為案量大、員工人數眾多,而且在銷售上通常又是找代銷公司來執行,而不是由公司的員工自己來做銷售的行為,所以在銷售的過程業務人員的品質參差不齊,很難有一個標準的教導方法。以至於為了成交,常常不擇手段,口沫橫飛,就是為取得消費者的下訂。如此一來事後的糾紛就在所難免,但是比較嚴重的是,當糾紛發生的時候,大公司懶得一對一的去跟客戶解說、排除問題,而直接交由法務單位,就是所謂律師或者法務人員去面對消費者,那一言不合之下就有可能會興起訴訟。所以消費者認為跟大公司買房子比較有保障,事實上那是在沒有糾紛發生的時候可能是還不錯的,但是一旦有糾紛,反而都得面對曠日廢時的訴訟。

筆者認為建設公司的業績、規模固然非常的重要,但是在過往的糾紛、調解、訴訟等紀錄,卻是對消費者更重要的資訊。如果某一建設公司常常都是以訴訟來解決,那消費者應該要進盡量避免,否則,我的建議就是,像這類的大型公司,只能買成屋不能買預售屋。而且通常越大型的公司,案量越的大的建案,通常也不給客戶有客戶變更的機會,或者是能夠變更的項目非常的少,如此一來就失去了買預售屋的優勢了。

在這個資訊非常透明、發達的時代,大家應該要更敞開,更多的溝通來贏得消費者的信賴,這樣才是一個永續經營的好辦法。

Facebook:建築藝術執行者 陳正哲

預售屋買房車位

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