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解碼老屋改建眉角:新房子一定要有公設嗎?

2017-07-17 11:22:37聯合新聞網 文/蔡志揚(時報出版授權提供)

報系資料照
報系資料照

要知道什麼是公設比,首先要有一個觀念:房子的產權面積是由專有面積加上共有面積所組成。專有面積依公寓大廈管理條例,是指公寓大廈中具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者,也就是室內空間(主建物)及陽台、雨遮(附屬建物)。共有面積則依建物所有權第一次登記法令,包含:

⑴共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。
⑵空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
⑶法定防空避難室。
⑷法定停車空間。(含車道及其必要空間)
⑸給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔等。
⑹配電場所,如變電室、配電室、受電室等。
⑺管理委員會使用空間。
⑻其他。

圖/時報出版
圖/時報出版

登記面積則是專有面積加上共有面積。想像一下,家門內就是專有的地方/專有面積,家門外就是公用的地方/共有面積。為什麼需要公用的地方呢?因為要進到家裡,勢必得經過大樓的大廳、走廊、樓電梯等,又或是日常生活中必須的水塔、機房等,都是組成一間房子不可缺少的部分,所以共有面積是組成新大樓不可或缺的一部分。假設家裡的專有面積是二十八坪,另持分了外面的共有面積十二坪,產權就會登記成四十坪(先不考慮停車位)。而一般認為的公設比便是以「共有面積÷登記面積」,以上述例子而言,公設比便是30%(12坪÷40坪)。

圖/時報出版
圖/時報出版
「公設比」不是法定名詞,也沒有法定的定義與算法,所以與其關心公設比的高低,倒不如多花心思在專有面積上,好好想想專有面積是否符合生活需求。一般正常的實施者會規劃合理的公設比,因為公設比愈高其實愈難銷售,如果房子賣不掉,即意味著實施者投入的成本無法回收,對實施者來說就麻煩大了。特別要注意的是,沒有天花板的空間,比如說中庭花園、露台是無法做為產權登記的。

(本文節錄自《一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角》,蔡志揚 著,時報出版授權提供,未經同意禁止轉載。)

都更公設
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