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買賣農地免課稅? 搞錯這點他獲利300萬結果倒賠

2021-09-16 12:41:15經濟日報 記者游智文/即時報導

農地買賣不在房地合一稅的課徵範圍,不少投資人轉而投資農地,專業地政士說,農地買賣眉角不少,搞錯一步,可能由賺轉賠。

近日就有一例,嘉義地區從事不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,一位李姓民眾聽說農地買賣,不用課徵土地增值稅,而且也不用繳房地合一稅,因此在106年以1500萬元買入一筆農地,並將農地闢建為停車場使用。

收租約四年後,日前有一位投資人看中該停車場收益,以1800萬元購買,雙方並於110年5月完成簽約。

李姓民眾原本興高采烈,以為收了四年租,還賺到300萬元,真是好投資,沒想到,稅務人員找上門,課徵土地增值稅250萬元。

李一頭霧水,農地出售不是不用課土增稅?即使要課,他才持有四年,1500萬元農地就要課250萬,是不是算錯了?

蔡岳臻表示,農地買賣必須要農地農用,才能免徵土地增值稅。李姓民眾於106年取得農地時,前地主因能取得農用證明,因此能依《土地稅法》第39條之2第1項規定,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」

但李用來作停車場,無法取得農用證明,無法申請免課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額,因次才會被核課250萬元的土增稅。

由於李未能取得農用證明,等於一般土地買賣,獲利300萬部分就屬於房地合一稅課徵範圍,因持有四年,稅率20%,約60萬元。

也就是李先生原本計畫能賺300萬元,但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後,反而是賠錢。

蔡岳臻表示,想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。違反作農業使用而遭稅務機關註記,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

農地買賣眉角不少。記者游智文/攝影
農地買賣眉角不少。記者游智文/攝影

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