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理財線上/拒當屋奴 房貸先評估3大要件

2021-04-03 06:09:00聯合報 本報記者戴瑞瑤

買房是人生大事,隨著房市轉熱,如何正確選擇房屋物件與房屋貸款,成為購屋族的重要課題,尤其房貸動輒二十年以上的長期貸款,必須挑選出最合適的優惠房貸,才能避免淪為「屋奴」。專家建議,除在購屋前應評估可負擔的房屋總價外,選擇房貸時更需考量利率、貸款額度與年限這三大要素,才能找到適合的房貸。

根據聯徵中心統計,去年全台平均購屋總價為一一四六點八萬元,較去年同期增加卅五點九萬元,不只創下歷史新高,也是連續七年的平均購屋總價超過千萬元。去年第四季房貸的核貸成數中位數達百分之七十九點二五,創下歷史新高;平均貸款利率則降到百分之一點四五,寫下歷史新低紀錄。

數據發現,近年國人購買總價千萬以上的房子,已是普遍現象,平均銀行可核貸成數近八成,意味購屋前至少要準備二成自備款。假設一千萬的房子,至少要先準備二百萬的自備款,再向銀行貸款八百萬元,但這還不包含裝潢、管理費、稅費等其他費用。

星展銀行消費金融處負責人孫可基表示,買房須回歸自己的經濟條件及購屋計畫,選擇房貸則應考量利率、期望貸款額度,以及貸款年限三大要素。希望貸款額度高,利率會隨之提高;若想拉長繳款年限,相對須付出更多利息。民眾應綜觀考量自身需求,才能決定三要素優先順序,選擇最適合房貸方案。

民眾在買房前應先評估未來房貸占收入比率,避免房貸負擔過重。一般來說,房貸月付金額應少於個人收入的六成,並小於家庭總收入的四成。舉例來說:一對小夫妻兩人月收入相加八萬元,每月房貸支出應少於三萬二千元,若用貸款八成、年限二十年的房貸計算,看屋時應選擇總價約八百萬元的物件較為合適;而若小夫妻兩人月收入相加可達十萬元,每月房貸支出應少於四萬元,以貸款八成、年限二十年的房貸計算,看屋時應選擇總價約一千萬的物件。

若想向銀行取得良好的房屋貸款條件,可從增進房屋外在因素與個人內在因素兩方向著手。外在因素包含地點、形態、屋齡等房屋條件。內在因素方面,貸款人則需要擁有良好的信用、穩定的收入來源,以及與銀行的往來紀錄。

在貸款年限部分,目前市場上大多是廿年或卅年期的傳統指數型房貸,大多數銀行也會提供二年至三年的「寬限期」,這段期間只需還利息、不用還本金。也有部分銀行針對首購族,推出貸款期間最長四十年的房貸專案,讓民眾可選擇拉長年期,以降低每月還款的壓力。

但銀行業者提醒,雖然拉長年限能讓每月還款壓力減輕,要考量未來還有收入的時間長短,假設申貸時已經四十歲,除非有能力提前還款,用到卅年以上的貸款期不見得是好事,恐怕房貸繳到退休後還繳不完。

而若是年輕的首購族,可考慮政府的「青年安心成家」貸款,年輕人可用較優惠的房貸利率購屋,利率最低可到百分之一點一九、最高貸款額度則限八百萬元。

而去年央行降息,五大銀行購新屋貸款利率來到百分之一點三六,已有房貸的民眾,詢問最多的是「可不可以轉貸」。因房貸族原本就背負較高的房貸金額,即使是些微的利差,每月減輕的利息支出也會很有感。

凱基銀行消費金融處副總李吉彬表示,房貸轉貸除了考量利率之外,還要評估與原銀行的房貸合約是否有收取違約金條款,及轉貸後是否產生政府規費、開辦費等成本。若計算轉貸後第一年省下的利息比轉貸成本還多,且新申貸銀行的長期利率低於原貸款銀行,才適合轉貸。

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