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高房價悲歌 新世代金融基金會:脫北者的廣廈夢魘

2021-02-02 09:22:08經濟日報 記者陳美君/即時報導

新世代金融基金會指出,「有恆產者有恆心」,許多傳統觀念面臨考驗,以往理所當然的房...
新世代金融基金會指出,「有恆產者有恆心」,許多傳統觀念面臨考驗,以往理所當然的房屋政策是否要重新檢討。 圖片來源/ingimage

新世代金融基金會今(2)日指出,「有恆產者有恆心」,是孟子在2300多年前留下的名言。另一方面,大詩人杜甫也在1200多年前因「茅屋為秋風所破」,而有「安得廣廈千萬間」之嘆,可見找個遮風蔽雨的場所,是自古以來的老問題。許多傳統觀念面臨考驗,以往理所當然的房屋政策是否要重新考慮?孟子、杜甫在世會怎麼想?

2019年2月間媒體報導某位知名大學地政系教授,因當時房價仍高,要賣掉3間老屋才能支付1間在台北市的新屋。華人長久以來,我們都希望要有恆產,買個廣廈成家立業,但現在的房價,對於受薪階層卻是難以翻越的一道牆。

依統計,全國房價所得比約9倍,台北市更接近14倍;全國貸款負擔率約35%,台北市更高達57%,對受薪階層或年輕人,已造成生活負擔及損害經濟。難怪近日媒體在頭版報導「脫北率」新聞,台北市居民四年減六萬人,居然只為解決「安得廣廈」的夙願。

2020年1月中旬,經濟學人雜誌一篇「The horrible housing blunder」並以小標「Why the obsession with home ownership is so harmful」補充說明的專題報導,在一片疫情聲中,似乎未引起太多的注意。依經濟學人雜誌分析,在西元2000年後,多數已開發國家的自有房屋率( Home ownership)均達到高峰,但這些有「恆產者有恆心」的屋主開始懷疑,自有房屋是否真是如此美好?不僅是自有房屋須考慮機會成本、維護成本,研究也發現自有房屋居然影響創業(高達30%),而因安土重遷,而放棄在遠地的就業良機,竟也因此推升失業率。

建立房屋市場的機制,約有制度、供需、金融、租稅四大面向。政府常以調控房市價格為目標,運用金融、財政手段、實價登錄平台及住宅政策,但很可惜這四面向所用力道,或不足、或失衡,反成為房價失控、滋生民怨的原因,要改善目前房價,實屬有些難度。

社會上一直主張以增稅手段,加重非自住型投資客資金成本,分別從交易稅(奢侈稅後廢止併入房地合一稅)、所得稅(房地合一稅、加強查稅例如預售屋紅單轉讓交易所得、短期頻繁交易之房地交易所得等)到持有稅(房屋稅及地價稅)下手。其中在2014年調高房屋稅,同時又放寛一個家庭合計三戶以內,仍得適用自住稅率,減弱了打擊力道,但地方政府調高民眾自住之房屋稅及地價稅,則產生頗多民怨及用法爭議。自2014年地方政府調高房屋稅以來之近三年間,台灣法學基金會、稅法學會、大學財稅法中心,先後舉辦研討會或是論文發表,指陳房屋稅業已失控,近年來房地稅大幅增長與超收,也是對民眾消費能力的挫傷,轉而影響經濟成長。其實稅賦負擔最容易轉嫁,反而推升房價,對抑制房價效果不佳。

如觀察房價漲勢,從2000年以後就開始緩步上升,大約在2009年房價一路飊漲,即便在2010年起,政府啓動管控房價措施,卻也無法扼阻漲勢。回顧2000年以前,購地融資不易取得,利率多在7%以上,資產價格尚可控管;自2002(91)年以後,在所謂適度貨幣寛鬆及穩定匯率政策下,雙率雙低,形成養地養房的良好環境,又未適時採取selective credit control(選擇性信用管制),以致大量資金流入不動產,存放款加權平均利率進入歷史新低的2字頭及5字頭,又一路下滑至2019年的0.55及1.88。中央銀行遲自2010 年6月,始依據採取一系列針對性的不動產放款管制措施,但房地價格已積重難返。

金管會原在 2011年4月起,提高銀行非自用住宅貸款之風險權數(由 45%調高為 100%)及呆帳準備等措施,但又在2017年12月31日起實施「以住宅用不動產為擔保之債權」之風險權數部分:自用住宅放款的風險權數自45%降到35%,非自用住宅則自100%降到75%。反而讓銀行端增加1.3兆的放款空間,又促使當年房市交易止跌反彈,似乎金融面對房價易升難降有一定的影響。房貸利率低,增強買房需求,建商的土建融利率低,抗拒降價求售,房價難解。

2020年政府又推出新一輪的健全房市措施。在金融面,由中央銀行及金管會領軍,再度端出選擇性信用管制及提高土建融、餘屋貸款的風險性資產權數的資本計提。在歷經2008年金融風暴及2020年新冠疫情的二次全球貨幣寬鬆政策及趨近於零利率或負利率的影響,加上以往台灣的對美元匯率及利率雙低的金融環境,房價已積重難返,能否奏效,待觀察。

從制度、供需面的改善,也只能冀望主政的內政部,特別是租屋者的權利保護(尤其設租金上限),更需注意對出租者的稅賦減免,有助長期持有,也可避開房地合一稅,反而吸引投資置產轉成包租公。

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