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買房學問一籮筐 專家教你如何買對好房

2019-06-15 21:49:49聯合新聞網 建築安全履歷協會理事長 戴雲發

買房對多數人來說絕對是人生大事之一,裡頭的學問和門道可相當的多。而在買房前,除了要考量到最基本的預算、外觀、採光等問題之外,你知道房屋的結構也不可以輕忽嗎?市面上很多的中古屋買賣,大樓外觀經過重新拉皮,讓人覺得建物還很新穎,或是打著買房子送裝潢送的口號,來吸引買家的目光,美輪美奐的裝潢與外觀的確打動多數人,然而房屋的缺點及實際狀況極有可能藏匿在美美的裝潢之後。所以挑選中古屋時盡量以原始的屋況為佳,這樣才能檢視中古屋的屋況優劣。透過以下六個項目,當消費者進行房屋勘查時能,夠較簡易的檢視房屋結構系統是否有問題。

1. 盡量選擇格局方正的房子,避開大U、大T、大L型的建案。

一般而言,方正形式的建物,會比不規則形式的來的更穩固,民眾如果想買房,大L型、大T型、大U型社區最好避開,例如台南的維冠大樓這種大U型建物,因為重心跟扭轉中心的配置會比較遠,遇到地震時會因為各棟大樓相連,反而產生額外的拉力跟跟扭力對建築物造成更大的破壞,這種中古屋建物,遇到地震恐怕會產生額外的「扭力」跟「拉力」讓建築物成受更大的破壞力道。呼籲民眾買屋最好選擇結構平面配置方正、建物規劃對稱而且各棟結構獨立的社區,安全係數相對比較高。每棟房子都有其不同結構形式,需從平面配置圖才能看出該建案或社區的樣式,這部分資料可請屋主或仲介提供。

2. 材質輕量化,避免石材太多的建築。

近年來不少個案訴求全棟石材外牆崗石打造,或使用大量隔柵加以美化裝飾,建築物整體重量增加,受地震力搖晃的程度也會比一般大樓還要來的大;再加上建材、黏料品質不佳或施工不當,還有可能造成磁磚掉落的風險,別說砸傷人路人了,每天經過出路的住戶,更是生活在危險中。

3. 921地震之後興建的建築不用再擔心土壤液化問題。

當地表下20公尺內是砂土、含地下水量高,地震又發生搖晃,土壤才會發生液化。在土壤液化區的房子,並非得了不治之症,在建造前可利用工法解決,例如開挖超過20公尺深;若地下室開挖3到4層樓,在基礎下方3到7公尺左右還是會有砂土,除了可以加深連續壁以超過地下20公尺之外;針對中重度液化的地區,得另在基礎處下方施做土壤改良,或施打基樁來克服。事實上921地震之後的建築法規,已經都有考慮土壤液化效應問題,來做建築安全設計了,也就是說只要購買921之後法規設計興建大樓,液化問題就不用擔心了。

4. 盡量買921地震以後的建築,較能確保結構安全。

921地震後,民國88年公告修正之「建築物耐震設計規範與解說」,重新制定各個區域耐震係數,並考慮液化問題加強土壤基礎與結構,提高建物抗震標準,之後法規亦逐年修正進步,因此可以說921地震後所設計的建築相較921地震前的建築,普遍具較高的耐震能力。但是「一棟建築的好壞,關鍵仍在施工品質!」新的建築只要在結構設計、鋼筋材質、混凝土磅數都符合要求即能拿到建照;但鋼筋綁法、施工是否到位,則是建築物抗震力關鍵,如果施工品質不佳,新房子一樣會倒,台南維冠大樓就是最佳案例。

5. 避開「軟腳蝦」建築,留意是否有打牆破壞結構問題。

維冠大樓一樓挑高、柱子長度過長、數量又過少,2至4樓賣場以玻璃窗取代牆面,先天設計不良,後天又為了打造賣場空間感,打掉RC牆、隔戶牆,造成低樓層軟弱無抗震力,就是標準「軟腳蝦」建築。所以購買房屋時,如果大樓有許多二次施工的小套房或店面,可能因隔間及家具增加建物載重負擔,或經常性的裝修施工改變建築原有的設計,危及建物結構安全性。因此買房最好選「純住宅」,不僅是出入單純,更較能一勞永逸的避免店面承租轉換裝修所帶來房屋結構破壞的風險。否則就應時時關心低樓層店鋪商場,是否裝修均無任意敲打牆面,而且符合結構安全之需求。

6. 留意購買房屋是否為海砂屋

海砂屋是指建商在混擬土中摻入了海邊未經處理乾淨之海砂,而非正常所使用之河砂,因此沙中氯離子含量過高,導致建築鋼筋生鏽,連帶易造成鋼筋鏽蝕體積膨脹、混凝土保護層剝落,最容易展現出來的現象就是天花板鋼筋生鏽、水泥剝落。初期牆面看起來像受潮的壁癌,接著鋼筋會暴露出來。

民國70至80年代,是海砂屋最猖獗的時候,民眾買中古屋時,碰到海砂屋的機率相當高,有些買到海砂屋的住戶,又把房子重新裝潢再轉手,一般天花板皆為原有鋼筋混凝土樓版,若發現前任屋主在屋頂樓版加裝一層甘蔗板或天花板,可要提高警覺是否為了隱藏剝落的混凝土碎片而設。而海砂屋是無法現場肉眼去做判斷,須經由專業人士運用器材進行檢驗判定,建議買屋時,在房屋買賣合約書中,要求建商或賣方註明絕非海砂屋,以證日後求償的依據。並透過建管處海砂屋列管名冊,同步進行篩選。

台北市仁愛路上海砂屋。(圖片來源:Google)
台北市仁愛路上海砂屋。(圖片來源:Google)

建物海砂屋買房

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