海外置產王/赴日買不動產 把握三優勢

圖/經濟日報提供
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台灣房地合一稅2.0版在7月1日上路,就台、日兩地的稅費比較,發現了一個有趣的現象:現在日本稅率比台灣低,這翻轉了過去一直以為日本不動產交易的稅率比台灣高的印象。

尤其是,過去台灣不動產的交易稅是課徵土地增值稅,只要在一年內的短期交易中,土地公告現值沒有調整變動下就不會課到土地增值稅,相對日本一直都是實施實價登錄制度,所以只要不動產買賣交易有資本利得產生就會被課五年內30%、超過五年15%的讓渡所得稅。

從台灣開始進行奢侈稅的課徵後,兩邊的稅率就開始有些變動了,沒有了解詳情的民眾會以為日本的不動產交易所得稅(讓渡所得稅)和奢侈稅一樣是課徵交易金額的部分,但實際上日本交易所得稅一直以來是以持有五年為區隔來課徵資本利得(買賣價差)金額的15~30%。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏分析,這次台灣房地合一稅2.0的調整,明顯地可發現台、日兩地對不動產課稅的三大不同點,第一是台灣課稅的規範比較細,分成一年、二年、五年和十年;而日本就分五年及十年兩個門檻;第二是稅率比較下,日本比台灣低5%以上。

第三是法人部分,台灣的不動產稅可能為防止利用法人避税的情況而設立,所以課稅持有期限法人幾乎是跟個人相似的。

而日本不論是境内或境外法人都是以現行相關法人税為基礎,境內法人課徵獲利金額的26~33.8%,而境外法人資本金在1億日圓以内為稅率16.6~25.6%,並沒有長期或短期持有年限的限制,所以針對法人不動產交易的部分 ,日本比台灣的課税低得更多(實際稅率仍需諮詢會計師或參考日本國稅局網站)。

林彥宏表示,過去台灣投資人對台、日雙邊的不動產相關交易稅率一直覺得日本比較高,但實際上現階段是日本不動產相關稅率、稅負較低,目前可以很明確的看出,如果國人在日本購置不動產將有三大優勢,一是台日兩方都是實價登錄及實價課稅,但日本的稅率比台灣低。

二是日圓匯率處於長期的低點,2012年以前1日圓最高可換新台幣0.4元,現在只能換到0.26元;三是日本住宅的租金收入持穩,平均租金效益4%也比台灣高很多,特別是新冠疫情的影響,但當地住宅租賃還是相當穩定。

林彥宏指出,綜合以上三點,加上台日兩國不動產稅制改變後,兩地購買不動產其優劣已出現,以及各國政府又實施貨幣寬鬆來振興經濟下而造成的通貨膨脹的隱憂,投資人紛紛將資金轉往實質資產保值。

他認為,台日兩地的不動產投資成本已發生結構上的改變,建議投資人在進行資產配置時,需更新當地最新不動產相關交易稅率和稅負,才能讓資產配置發揮最大效益。

投資小提醒

優點

●東京房地產與台北相比,入手門檻低,且投報率高,租金投報率約4~7%

●日本延續貨幣寬鬆及經濟通膨政策,較容易取得貸款,對海外投資者有利

●開發計畫添市中心利多

缺點

●因為地鐵密集交通方便,東京地區的物件多半沒帶停車位

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