海外置產王／洛杉磯學區房投資亮點

2021-04-25 00:07 經濟日報／記者陳致宇

美國南加州乃全美房價表現優質區，更一直是全美華人人口數一數二多的區域。（本報系資料庫）

美國房地產市場自2011年起開始復甦，以華人人口占比最高的加州為例，從長期的統計中，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，持有十年以上的物件，房價平均增值率可在每年5%到6%左右。

美國南加州乃全美房價表現優質區，更一直是全美華人人口數一數二多的區域，早期台灣人有創業及求學需求移居美國，不少有錢的家長還直接赴美置產，讓子女的未來有更多人生機會，而赴美教育若能取得居留證PR，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留證（Alien Permanent Resident Certificate），可享本籍生的資格，也成為台灣人移居美國的誘因。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，在台北買一間30坪大樓的價錢在2,500萬元，出租投資報酬率若能有2%已算表現不錯，同樣的價錢在洛杉磯卻可買上一間帶前後院的透天別墅，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，還可以達到10%的年投報率。

不過，受到全球徵稅制「美國FATCA法案」影響，這些早期在海外打拚的台商、華僑，需要返台分散資產，也有其他長期旅外定居者，年屆退休時，面對美國的高物價及醫療資源，日常開銷吃緊，也萌生回台退休移居的念頭，產生兩大鮭魚返鄉情勢。

如今受疫情影響，為數不少的台灣人都回台定居，而各國封鎖情勢嚴峻，也沒有移民活水。陳炳辰分析，由於美國也走房市低利，房市出現熱潮，先前因為川普對華人的不友善，中國人出現不少賣屋潮，如今交易狀況都不錯，縱使拜登上任後與中國緊張關係還未完全修復，卻也鬆綁過度嚴苛的移民條件限制，有利華人聚集的加州房市升溫狀態。

針對想前往當地置產的民眾，陳炳辰提醒，美國對房地產徵收的房屋稅比台灣高出許多，洛杉磯有許多社區的房屋稅一年要收1.2%至2%不等。擁有美國房產可以為移民美國加分，但不能作為申請美國永久居留權的依據，另外，美國置業與美國留學沒有任何關係，不會因此減免出國留學的費用，但投資一套適合的學區房可以使得留學的消耗最小化，通常投資一套適合學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」目的。

陳炳辰說，在美國買房就像台灣一樣有許多的房仲可供洽詢，仲介服務費約是房價的6%，主要由賣方支付，需要由買方支付的部分有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、房屋估價費、託管交易公司（Escrow Company）服務費、地產稅等，大約至少是房價的2%。

房貸方面，大部分投資者都是從銀行貸款買，美國常見的貸款期限是30年，民眾可以根據自身還款能力，選擇五年到40年等不同條件的還款年限，而因為疫情影響而走低的房貸利率，包括洛杉磯的全美房市都受惠，目前美國的平均貸款利率近3%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款，與台灣相似，民眾申貸上不會太難理解。