海外置產王／東京郊區小套房需求升溫

2021-01-17 01:30:00經濟日報記者陳美玲

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專家指出，東京地鐵網絡密集，日本民眾習慣沿著軌道居住，選地鐵周邊置產比公車站周邊... — 專家指出，東京地鐵網絡密集，日本民眾習慣沿著軌道居住，選地鐵周邊置產比公車站周邊來得好，而位於東京都心中西部的新宿區內就有17條地鐵經過，以區內套房而言，總價約新台幣800萬至1,000萬元，投報率可達3%至4%。（本報系資料庫）

2020年受到疫情影響，日本不動產交易量幾乎腰斬，不過下半年在疫情穩定後，市場逐步復甦；本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示，若疫情朝平息方向發展，今年日本不動產將恢復元氣。

去年初新冠疫情爆發後，3月日本政府發布緊急宣言，3月至6月整個不動產市場交易量大減、呈現幾乎腰斬狀況，直到7月才慢慢動起來，所以2020年整個成交戶數明顯減少。雖然7月日本也有像台灣報復性買盤進場、形成V型反轉，不過整年來看，與2019年相較，去年交易量還是少21.9%的量能。

據日本不動產經濟研究所的統計資料，今年2021年的市場供給預測將比2020年增加31%左右，恢復到一年首都圈3萬多戶的水準。

林彥宏指出，與其說今年日本不動產將恢復31%的成交量，不如說這是V型反轉後恢復到日本不動產市場正常的軌道，且前提是新冠肺炎的疫苗能夠順利施打，今年疫情也慢慢朝向平息的方向發展的話，去年是市場脫離軌道，那今年該恢復到2020年原有的軌道上，若預測說2021年市場會大跌或大漲，不如說是恢復元氣的一年。

很多人在問這時候到底還能不能在日本東京買房，林彥宏表示，現在反而是入場的好時機，以東京的都心區的單價來看，從2012、2013年的起漲點從每平方公尺86.2萬日圓成長到2020年的127.8萬日圓，市場認為去年受新冠肺炎影響，房價應該是跌的，但實際上還是漲的。主因東京土地供給量有限。

從經濟面來看，林彥宏分析，第一是因為全球政府為了因應經濟衰退而實行貨幣量化寬鬆政策，各主要經濟體都幾乎零利率，大家都把現金轉成資產，這是不動產不會下跌的最主要原因；第二是因為疫情因素，民眾在家工作時間拉長，所以造成自有住宅的需求增加，在家時間多了，希望空間更大，居家環境品質更好，若預算有限就會往郊區購置，所以郊區的成交數量有上升，若有足夠預算的就會在都心置產。

林彥宏指出，在郊區的車站附近比較大型的住宅大樓或是都心的高級住宅最受到歡迎，若是加上有好的視野，或附近有較大的綠地空間，更是炙手可熱。第三是日本自用住宅的貸款利息可以扣抵所得稅的門檻由之前50平方公尺的住宅，有可能調降到40平方公尺，所以小套房在市場上對於單身一族來說應該會愈來愈搶手，因為與其租套房，不如擁有自用住宅，又可以減稅，也說明日本當地需求的變動。

整體來看，林彥宏表示，2021年的日本住宅市場應該可以樂觀以待，今年日本不動產市場與台灣有點類似，新冠肺炎的影響讓大家對家的價值、家的空間願意投入更多的金錢，相對過去幾年有更多的支撐點，所以住宅相對走強。

林彥宏分析，可預見未來一年，全球可自由旅行的可能性仍低，雖然疫苗已研發出來，但要到施打的普及率，及全球新旅行模式出來，國家之間的開放，仍然需要一段時間，因此預期2021年旅行觀光的相關行業、交通事業還是面臨很嚴峻的時間考驗，相對一些飲食店鋪服務業有機會慢慢好轉，需求會出現，但要回到過去的水準還是沒辦法那麼快。

其次，就辦公室的部分，疫情影響下在家工作或透過網路工作，加速工作模式的多樣化趨勢，對實體辦公室需求減弱，也影響辦公室租金，讓近期商辦租金開始小幅向下修正。不過最壞的時候也是最好的時候，所以對於手上有資金的投資人，未來一年可能正是商用不動產布局好時機。