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海外置產王/東京中央區商辦 買點浮現

2020-11-15 02:00:00經濟日報 記者 宋健生

東京中央區內銀座,是著名的商業區,具設計感的大樓林立。 (網路照片)
東京中央區內銀座,是著名的商業區,具設計感的大樓林立。 (網路照片)

新冠疫情衝擊日本不動產市場,不過位在東京核心地帶的中央區,由於是經濟、商業中心,受影響程度相對較小,區域內商用物件租金投報率高,近期中古大樓為交易大宗,對資金充沛的投資者來說,是不錯的投資標的。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
近期,日本政府為了因應觀光客減少所造成的國內經濟流動減緩,正一步一步的開放外來商務客及觀光客入境,現階段接受預計停留三個月以上的外國人士入境。

而為了配合延後到2021年夏天登場的東京奧運,也有開始研議要有條件的開放外國旅客計畫,預計明年春天會開始實施,不過詳細規劃仍有待日本政府正式公布。

新冠疫情影響下,日本部分地區的不動產市場也受波及,日本國土交通省日前公布2020年基準地價調整,全國全用途的平均基準地價三年來首度出現下跌。分析指出,主要是推動都市發展非常重要的訪日遊客突然消失,使得城市商業區發展,面對相當程度的放緩。

也由於新冠疫情的影響,開始有日本企業推動遠程辦公,也就是員工只需要在家工作即可。這使得原本都市的人口壓力獲得暫時舒緩。也因為市中心工作的人數減少,讓辦公室供需關係有所改變,也有部分辦公大樓開始調整租金及售價。

台灣房屋日本分公司經理游漢哲指出,這次的基準地價調整,全部47個行政區中,只有東京、大阪、福岡、千葉、宮城、沖繩等六個區域是有微幅上升,其他縣市則是小幅度下跌。

游漢哲說,近來就有香港大型投資基金,預估這次疫情將會讓企業開始出售不動產,或是金融機構出售不良債券,該基金評估,和歐美相比,日本不動產市場影響有限,因此準備8,000多億日圓,希望能夠逢低進場承接。

游漢哲認為,這是壓低土地價格的一個因素,但同時,站在投資考量的角度上,這個時候也是一個能夠進場入手的時機點。

以相對抗跌的東京五區內為例,中央區因地理位置處於東京的中心地帶,更是日本的經濟、商業中心,所以在此次疫情的影響下,是受影響最小的一個區塊之一。

不論是位於日本橋的東京證交所,以及日本赫赫有名的金融街,銀座有百貨林立的高級商業區,都是日本最具代表性的商業區,且中央區內開發已接近飽和,因此該區商用物件以中古大樓為交易大宗。

目前,相關物件總價從數億至數百億日圓都有,租金投報率依照物件,則普遍落在3%至6%左右。跟台灣民眾普遍偏好的套房類型物件相比,商用大樓因總價較高,具有較高的投資門檻,因此並非親民的投資標的。

不過,對於資金較充沛的投資者來說,具有管理相對方便,同時兼具分攤風險的效果,且租金不易受大樓屋齡的折舊影響,因此仍然吸引許多國內投資者購買,是擁有一定資產國內投資者的首選。

圖/經濟日報提供
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