海外置產王／東京都心五區投資亮點

2020-06-06 23:24:00經濟日報記者陳美玲

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日本是成熟穩健的已開發國家，比起新興市場國家的政經環境風險高，不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境，都是外國投資人房地產投資的標的之一，加上日本推動貨幣寬鬆政策，且日圓貶值，明年又有奧運利多，日本首都東京房市仍有其潛力。

台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，雖然因為疫情影響，奧運利多無法順利在今年發酵，不過延後舉辦仍不損失其興利建設所帶來更加健全的區域機能；過去主辦奧運的國家，必定投入全數心力興利建設，包含蓋設運動場及周邊建築，這不僅推動東京基礎建設，也拉抬投資資金挹注，經濟效應囊括各行各業，也少不了不動產業，加上東京都心也有都更題材，因此東京房市後市可期。

除了興建奧運場地、整修道路等利多，有機會推升東京房價持續上漲之外，陳炳辰指出，外國人帶來的觀光財，加上東京人口持續成長，也是讓東京經濟持續蓬勃發展的一大主因。

陳炳辰表示，由於人口成長是房市發展的一項利多，因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長，只要有人就會有居住的需求。且日本房地產政策中，還有提出讓外資可以建設新住宅，並且享稅制優待，相關政策都會讓區域的建設更加繁榮。

另外，獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢之一，陳炳辰指出，東京在建設利多下，其房價具備長線看漲的資本利得，不過日本房地產新屋有快速折舊疑慮，投資者必須要留意，因此在不動產投資方面可挑選新古屋或是中古屋屋齡之物件。而在1981年之後的物件，更需符合地震法規，海外房產投資族必須要多加注意。

目前東京都中古屋的房價，加上安全建材規劃，平均出租投報率超過4%，擁有一定程度的投資收益率。

對於國人前進日本置產，陳炳辰指出，可以日本人的習慣鎖定一些條件做選屋，像是地點不能離地鐵站超過10分鐘的路程，尤其日本房屋均以實坪計算，使用空間上較台灣來得大，坪數也不需太大，以單身族居住、像是套房為主的標的，其中坪數約控制在6坪左右，就符合日本主流出租需求，出租上比較好找租客。

屋齡部分，陳炳辰分析，可挑選25年以下房子，主因屋齡太高恐面對日後投入的高修繕費用，且申請銀行貸款也會受限，未來脫手難度也高；另外日本人注重隱私，像是台灣一樣分租的方式不多，因此挑選置產物件最好避免。

想投資東京不動產卻又對當地不熟悉的海外投資族，陳炳辰建議，不妨選擇山手線沿線大站，而東京都的23區之中，又以「都心五區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選，具備保值抗跌特性。但必須注意的是，日本人在居住上不喜歡住在商業區，因此海外投資族可以物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等為主要挑選要素。