海外置產王/東京都心五區 投資亮點
台灣房屋智庫經理陳炳辰分析,雖然因為疫情影響,奧運利多無法順利在今年發酵,不過延後舉辦仍不損失其興利建設所帶來更加健全的區域機能;過去主辦奧運的國家,必定投入全數心力興利建設,包含蓋設運動場及周邊建築,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬投資資金挹注,經濟效應囊括各行各業,也少不了不動產業,加上東京都心也有都更題材,因此東京房市後市可期。
陳炳辰表示,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。且日本房地產政策中,還有提出讓外資可以建設新住宅,並且享稅制優待,相關政策都會讓區域的建設更加繁榮。
另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢之一,陳炳辰指出,東京在建設利多下,其房價具備長線看漲的資本利得,不過日本房地產新屋有快速折舊疑慮,投資者必須要留意,因此在不動產投資方面可挑選新古屋或是中古屋屋齡之物件。而在1981年之後的物件,更需符合地震法規,海外房產投資族必須要多加注意。
目前東京都中古屋的房價,加上安全建材規劃,平均出租投報率超過4%,擁有一定程度的投資收益率。
屋齡部分,陳炳辰分析,可挑選25年以下房子,主因屋齡太高恐面對日後投入的高修繕費用,且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高;另外日本人注重隱私,像是台灣一樣分租的方式不多,因此挑選置產物件最好避免。
想投資東京不動產卻又對當地不熟悉的海外投資族,陳炳辰建議,不妨選擇山手線沿線大站,而東京都的23區之中,又以「都心五區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選,具備保值抗跌特性。但必須注意的是,日本人在居住上不喜歡住在商業區,因此海外投資族可以物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等為主要挑選要素。
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