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海外置產王/東京都心五區 投資亮點

2020-06-06 23:24:00經濟日報 記者 陳美玲

東京街景 (本報系資料庫)
東京街景 (本報系資料庫)
日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家的政經環境風險高,不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境,都是外國投資人房地產投資的標的之一,加上日本推動貨幣寬鬆政策,且日圓貶值,明年又有奧運利多,日本首都東京房市仍有其潛力。

台灣房屋智庫經理陳炳辰分析,雖然因為疫情影響,奧運利多無法順利在今年發酵,不過延後舉辦仍不損失其興利建設所帶來更加健全的區域機能;過去主辦奧運的國家,必定投入全數心力興利建設,包含蓋設運動場及周邊建築,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬投資資金挹注,經濟效應囊括各行各業,也少不了不動產業,加上東京都心也有都更題材,因此東京房市後市可期。

經濟日報提供
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除了興建奧運場地、整修道路等利多,有機會推升東京房價持續上漲之外,陳炳辰指出,外國人帶來的觀光財,加上東京人口持續成長,也是讓東京經濟持續蓬勃發展的一大主因。

陳炳辰表示,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。且日本房地產政策中,還有提出讓外資可以建設新住宅,並且享稅制優待,相關政策都會讓區域的建設更加繁榮。

另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢之一,陳炳辰指出,東京在建設利多下,其房價具備長線看漲的資本利得,不過日本房地產新屋有快速折舊疑慮,投資者必須要留意,因此在不動產投資方面可挑選新古屋或是中古屋屋齡之物件。而在1981年之後的物件,更需符合地震法規,海外房產投資族必須要多加注意。

目前東京都中古屋的房價,加上安全建材規劃,平均出租投報率超過4%,擁有一定程度的投資收益率。

經濟日報提供
經濟日報提供
對於國人前進日本置產,陳炳辰指出,可以日本人的習慣鎖定一些條件做選屋,像是地點不能離地鐵站超過10分鐘的路程,尤其日本房屋均以實坪計算,使用空間上較台灣來得大,坪數也不需太大,以單身族居住、像是套房為主的標的,其中坪數約控制在6坪左右,就符合日本主流出租需求,出租上比較好找租客。

屋齡部分,陳炳辰分析,可挑選25年以下房子,主因屋齡太高恐面對日後投入的高修繕費用,且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高;另外日本人注重隱私,像是台灣一樣分租的方式不多,因此挑選置產物件最好避免。

想投資東京不動產卻又對當地不熟悉的海外投資族,陳炳辰建議,不妨選擇山手線沿線大站,而東京都的23區之中,又以「都心五區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選,具備保值抗跌特性。但必須注意的是,日本人在居住上不喜歡住在商業區,因此海外投資族可以物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等為主要挑選要素。

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