海外置產王／洛杉磯房產出租投報率佳

2020-04-04 22:41:26經濟日報記者宋健生

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儘管最近有新冠肺炎疫情增加不確定因素，不過過去幾年調整，美國經濟逐步好轉，也帶動房地產市場持續復甦。以加州為例，2012全年的房價漲幅約為20%至25%，部分熱門地區如舊金山市區、南灣帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到30%以上。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，現在進場不只可以賺到房價的回升，還可以賺到美元走強的匯率。舉例來說，在台北買一間30坪公寓的價錢約3,000萬台幣，出租投資報酬率不到2%，同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一整間透天

別墅帶前後院，而且光出租的投資報酬率就在6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率，加上每年10%至20%的房價增值回報。從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅在每年10%至15%左右，下降期房價維持不動或者小跌，平均起來，扣除所有持有成本如地產稅、維修保險費等，長期而言（持有十年以上）房價的增值率在每年5%至6%左右。

陳炳辰分析，這是比較客觀保守的估計，在今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過10%，甚至會超出更多。另外，美國南加州是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。

以台灣而言，早期因為有創業及求學需求而移居美國，但近期受到全球徵稅制-美國FATCA法案的影響，讓這些早期在海外打拚的台商、華僑，需要返台分散資產。而旅外定居的美國留學生則因面臨退休，對於美國的高物價及醫療資源，也萌生回台退休宜居之念。這是兩大鮭魚返鄉的理由，相對也在當地市場釋出許多物件可供選擇。

另一方面，台灣面臨少子化的影響，高等教育受到衝擊，甚至出現大學求職生，起薪只有22K的現象。陳炳辰指出，由於全球人力已邁入國際村的市場，因此90年代以後的台灣學子，更需要加值自己的國際觀，也造成國內私校國際部暴增，家長赴美置產甚至移民詢問度明顯提高。

其中，赴美教育只要取得居留證PR，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上，本籍生是外州的三分之一，更是當州的五分之一，針對想取得本籍生的資格，「永久居留證」成為新一波台灣人移居美國的新誘因。

然而，除了台灣市場的需求，中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB5），每年1萬個名額，中國大陸就占了6,000多人，而台灣則有160個人次。

陳炳辰表示，受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。

不過，陳炳辰也提醒，新冠肺炎疫情升高，加上目前美國政治瀰漫保守排斥外國人的氣氛，華人置產雖不至於有明顯危機，但在移民、貸款等條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房的民眾，得在準備時顧慮萬全。