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海外置產王/洛杉磯房產出租 投報率佳

2020-04-04 22:41:26經濟日報 記者 宋健生

儘管最近有新冠肺炎疫情增加不確定因素,不過過去幾年調整,美國經濟逐步好轉,也帶動...
儘管最近有新冠肺炎疫情增加不確定因素,不過過去幾年調整,美國經濟逐步好轉,也帶動房地產市場持續復甦。以加州為例,2012全年的房價漲幅約為20%至25%,部分熱門地區如舊金山市區、南灣帕落阿圖市(Palo Alto City)甚至達到30%以上。 歐新社

儘管最近有新冠肺炎疫情增加不確定因素,不過過去幾年調整,美國經濟逐步好轉,也帶動房地產市場持續復甦。以加州為例,2012全年的房價漲幅約為20%至25%,部分熱門地區如舊金山市區、南灣帕落阿圖市(Palo Alto City)甚至達到30%以上。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,現在進場不只可以賺到房價的回升,還可以賺到美元走強的匯率。舉例來說,在台北買一間30坪公寓的價錢約3,000萬台幣,出租投資報酬率不到2%,同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一整間透天

經濟日報提供
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別墅帶前後院,而且光出租的投資報酬率就在6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓,基本上可以達到10%的租金年回報率,加上每年10%至20%的房價增值回報。從長期的統計中,美國加州房產上升期的漲幅在每年10%至15%左右,下降期房價維持不動或者小跌,平均起來,扣除所有持有成本如地產稅、維修保險費等,長期而言(持有十年以上)房價的增值率在每年5%至6%左右。

陳炳辰分析,這是比較客觀保守的估計,在今後的這幾年,房價的漲幅可能會超過10%,甚至會超出更多。另外,美國南加州是全美房價表現優質區,其中華人人口約50萬人,是全美華人人口第二多區域。

以台灣而言,早期因為有創業及求學需求而移居美國,但近期受到全球徵稅制-美國FATCA法案的影響,讓這些早期在海外打拚的台商、華僑,需要返台分散資產。而旅外定居的美國留學生則因面臨退休,對於美國的高物價及醫療資源,也萌生回台退休宜居之念。這是兩大鮭魚返鄉的理由,相對也在當地市場釋出許多物件可供選擇。

另一方面,台灣面臨少子化的影響,高等教育受到衝擊,甚至出現大學求職生,起薪只有22K的現象。陳炳辰指出,由於全球人力已邁入國際村的市場,因此90年代以後的台灣學子,更需要加值自己的國際觀,也造成國內私校國際部暴增,家長赴美置產甚至移民詢問度明顯提高。

其中,赴美教育只要取得居留證PR,子女在學齡前至高中是免費的,大學以上,本籍生是外州的三分之一,更是當州的五分之一,針對想取得本籍生的資格,「永久居留證」成為新一波台灣人移居美國的新誘因。

然而,除了台灣市場的需求,中國景氣轉弱,讓高資產族開始往海外尋求投資管道,從美國開放的投資移民(EB5),每年1萬個名額,中國大陸就占了6,000多人,而台灣則有160個人次。

陳炳辰表示,受到政策壓抑的大陸房市,因為熱錢需要出口,美國也是投資市場焦點。

不過,陳炳辰也提醒,新冠肺炎疫情升高,加上目前美國政治瀰漫保守排斥外國人的氣氛,華人置產雖不至於有明顯危機,但在移民、貸款等條件申請上也會相對嚴格,有意於當地買房的民眾,得在準備時顧慮萬全。

經濟日報提供
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