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海外置產王/大阪開民宿 小錢也能投資

2019-05-04 22:45:50經濟日報 記者 宋健生

現在正是大阪櫻花盛開季節,日本觀光局發布數據顯示,雖然2018年6月發生大阪北部地震、9月颱風災害導致關西國際機場一度關閉,但2018年訪問大阪的遊客人數,仍連續七年保持增長,且比2017年成長3%。

事實上,大阪未來發展計畫及大型國際會議相當多,包括今年6月登場的大阪G20領袖峰會、2020年東京奧運、2022年大阪星野酒店、2024年大阪賭城開業及2025年大阪世博會等,都為大阪帶來無限商機和觀光效應。

經濟日報提供
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台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,日本國土交通省3月公布的「公示地價(公告地價)」,日本全國商業地區土地公告價格已連續四年上升,比去年同期平均上升2.8%。

價格增幅則以大阪的6.4%最高,其次是東京4.7%和名古屋4.7%,顯示大阪的商業發展成長快速,整體景氣升溫,帶動商辦出租熱絡、租金上漲。

同時赴日旅遊人數連年成長,帶動店鋪、旅館、民宿等發展,加上都市再開發等,都是帶動商業地區土地公告價格上升的因素。

在日本全國土地公告價格變動率前十名商業地區中,有四個位在大阪府,三個位在京都府,例如黑門市場(大阪市中央區日本橋)以及八坂神社和衹園所在的京都市東山區等,價格上升率均超過44%。

台灣房屋日本分公司經理潘怡琪表示,大阪觀光人口成長快速,帶動對飯店、旅館、民宿的需求,當然這些可供短期住宿的產品就成了投資焦點。

2017年6月,日本頒布「民泊新法」規範許多經營條件,唯獨東京大田區、大阪府大阪市、福岡縣北九州市,這三個地方因為位於國家重要國防區域,所以不受民泊新法180天經營天數的限制,只要取得全住戶同意書,就可以申請經營。

因此有意投資民宿事業者,多選擇自主性高的獨棟物件居多,不過此類物件在精華區動輒上億,並非一般市井小民可以入場的。

潘怡琪說,過去購買單戶套房,屋主除了每年得繳給政府「固都稅」,也就是「固定資產稅」和「都市計畫稅」稅金之外,委託出租還得繳包括管理費、修繕積立金、物業管理費。

而目前針對市場投資需求,也有飯店業者將旅館其中的個別房間出售,每戶大約4坪左右,1K的房型,依照地點、坪數大小,總價約新台幣380萬至700萬元。

這類房型因為統一由飯店代為出租並管理,並在購買時就以經營民宿為前提,因此經營管理單純,且屋主除了繳固都稅之外,保證投報可達7%左右,新的模式顯得單純許多,也成為投資型買家的新寵。

經濟日報提供
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