親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

從日本「低慾望社會」反思台灣與日本房產

2017-05-18 17:33:38聯合新聞網 益立信不動產

曾被英國《經濟學人》譽為「世界五大管理大師」的日本趨勢大師大前研一,去年9月出版《低慾望社會》一書,探討日本特有的社會現象,那就是因為日本人口高齡化、少子化,年輕世代對各種事物無欲無求,衝擊整個日本社會、經濟、與商業模式。當然,房市也免不了受到相當程度的影響。

海外房產專家Edward認為,看看日本,再想想台灣,會發覺台灣未來遇到的問題恐怕比日本還要嚴重?!

先看日本最嚴重「人口減少」問題,日本人口數目前還有1.2億,相較台灣人口僅約0.23億;日本生育率約在1.41,但台灣生育率約在1.14,日本生育率高出台灣生育率約24%。回想過去,台北市公立小學一班平均50多位學生,如今僅20多個,大約減少一半;若兩國均減少500萬人,對日本的影響僅4%,而對台灣則是22%的影響程度。

根據中華民國統計資料網,2015年台灣房屋自有率高達84.2%,其中五都的台北市82.5%、新北市84.2%、桃園市84.9%、台中市78.5%與高雄市84%。

反觀日本,房屋自有率不到5成,而且兩人以上的家戶住宅所有率,以每個世代來區分,年紀60歲以上房屋自有率最高,但也不過79.8%、50~59歲自有率71.5%、40~49歲自有率59.4%、30~39歲則驟降至37.5%。顯示日本購屋自住的需求未來成長空間相對台灣來的大。

再看移民政策,日本與台灣若開放移民,誰會吸引較多的移民人口?答案不可言喻。因此,台灣面臨生育率較低、房屋自有率偏高的雙重利空夾殺下,台灣房市需求似乎更為薄弱。

內政部營建署發布105年度第2季的房價負擔能力指標,從貸款負擔率來看,全台灣房屋貸款負擔率約37.14% (合理負擔值為30%)。但五都中,除了桃園市33.9%、台中市38.7%與高雄市33.7%,尚屬可接受範圍。

但台北市的貸款負擔率62.4%、新北市達51.8%,遠超過合理負擔值30%許多。相較之下,2013年日本東京房屋貸款負擔率約40.8%,身為首善之區的台北市,房屋貸款負擔率最多只能接受50%,也就是房屋貸款支出佔每月可支配所得的一半。在這樣的看法之下,台北市的房價仍有不小下修的壓力,至少再跌1至2成,等到房屋貸款負擔率從60%降到50%,才算合理。

從國際化來看,東京房市屬於國際市場,能吸引較多國際買盤投入;而台北房市,國際化程度較低,鮮少聽聞國際資金進駐,更何況日幣近幾年大貶,外國投資人可以用打5~7折的價格,買到3年前的房子,吸引力倍增;相較之下,近期新台幣最近走勢不貶反升,對外國買家來說,台北市房產似乎魅力不足。

益立信總經理Edward說,想在台北市置產的年輕人,不妨等到台北房價再修正10~15%後再進場。中南部北上求學的年輕人,不妨考慮回鄉工作,反而能提高生活品質,而不是汲汲營營地幫建商打工,為還銀行貸款壓力喘不過氣來。

最近新聞報導,國人銀行存款高達40.7兆台幣,不難發現台灣人不是沒錢,只是房價偏高,聰明內行買家都在等房價修正後,下一次景氣循環翻揚的機會。

大前研一也提到,東京都23區中,包括足立區、江戶川區、葛飾區、與大田區等,是東京人口密集但土壤液化最嚴重地區域;另外,江東區與台東區,則屬於舊市區,街道相對雜亂狹小,許多巷弄連消防車都無法進入;此外,他認為東京,尤其是都心三區-千代田區、港區與中央區,不論是上班族或是銀髮退休族,人口數有「回歸市中心」越來越快的趨勢,這些區域的房產情報,值得有意在東京置產的投資人注意。

此外,大前研一也苦口婆心向日本政府建言,希望打造日本為「亞洲富裕階級的最後棲身之所」,藉由簡化日本稅制與降低稅率,來吸引周邊中國、香港、台灣及新加坡的富豪移居日本。不僅可以解決人口衰退的問題,更能將日本經濟注入龐大資金的「活水」。相較台灣目前研議加稅的可能性,似乎與國際主流想法有點背道而馳?!

看完日本正在發生的問題與現象,是否政府也要思考台灣未來會重蹈日本覆轍,政府又該拿出什麼策略,畢竟改善人口結構需要10~20年的時間,這一點值得執政者好好思考。

貸款負擔率房價負擔能力房市

延伸閱讀

觀察站/10年生育率領先歐洲 看法國怎做

北韓試射飛彈日列車停駛遭諷 東京地鐵改停車基準

專家:房價下修 擔子將減輕

少子化辦公室成立 林靜儀:角色錯誤

分享給好友加入udn

相關新聞

海外置產王/吉隆坡長租住宅 投資優選

海外置產王 /吉隆坡城中城 潛利大

海外置產王 /大阪梅田房市 投資亮點

海外置產王 /大馬柔佛州房市 投資新寵

海外置產王 /大阪商用不動產 前景亮

海外置產王/東京新宿套房 投資亮點

海外置產王 /大阪店面 吸引高資產族

海外置產王 /東京新宿房價 年漲5%

全球房市蛋黃區失色

外資去年大買土耳其房產

海外置產王/吉隆坡敦拉薩 身價看漲

海外置產王/東京中央區房產 潛利大

海外置產王 /東京涉谷 租賃需求大

海外置產王/東京港區 包租公好選擇

曼谷豪宅登台銷售 最貴一戶近5億元

海外置產王/胡志明市商辦 投報率佳

海外置產王/吉隆坡敦拉薩 潛利大

海外置產王/東京千代田區 高資產族愛

海外置產王/東京車站周邊房產 漲相佳

海外置產王/東京江東區 首購優選

海外置產王/美加州房產 投資大熱門

海外置產王/東京豐島區套房 投資亮點

海外置產王/麻六甲房市 新投資熱點

海外置產王/胡志明市房產 投資潛力大

海外置產王/名古屋不動產 投資亮點

海外置產王/吉隆坡擁利多 房價看漲

海外置產王/東京港區 華人置產熱點

「亞昕喜來城」掀熱潮 插隊也要搶的觀光財

賺馬六甲觀光財 意想不到的海洋金礦

東京新宿套房 投報率佳

大阪房市 國人投資偏愛

創意家首創獨家代理「吉隆坡OPUS案」 搶賺馬國5年30%經濟成長

日本民宿型物件 買氣燒

胡志明市 外派需求火熱

東京文京區 包租公優選

東京銀座房市 投資客搶進

東京澀谷區 置產熱點

東京虎之門商辦 鑲金戴銀

大阪房市CP值高 包租公搶進

越南胡志明市 投資新亮點

京都民宿 投資商機大

吉隆坡敦拉薩 房市鍍金

熱門文章

輕軌二階何去何從? 沿線居民有話說

新潤公司針對網路新聞報導新北議員陳科名涉收賄案!發布嚴正澄清聲明

多城植哉 高鐵特區純3房 享雙百貨

巴巴事業集團董事長黃烱輝 當選高雄市不動產開發商公會理事長

新光重劃區 熱銷新成屋案【佳茂敦品】

1000億!代銷一哥上揚國際今年接案創新高 看好商辦及地上權

海外置產王/吉隆坡長租住宅 投資優選

副市長說話了/鳳山國中都更案行政程序縮短一半

圖書總館•大遠百•R8捷運繁華線 明璟「新灣琚」隱市稀墅

超級韓粉南漂高雄 「晶硯」買7戶

林詠盛 當選高雄市大高雄不動產開發商公會理事長

愛在漫延 中悦建設機構持續捐公益 是打火弟兄堅強後盾

「大學哲園」高雄大學旁 台17線增值特區 超強結構工程 電梯大寬墅

敢於衝第一 國城建設要做都更

海外置產王 /大阪梅田房市 投資亮點

甲山林高雄售樓總部開幕 雙帥聯手 70億高醫造鎮大案起跑

卓永富熱心公益 邀楊恩典演講

奇岩生態區內,唯一三面公園環景裸心建築

「馨語墅」12萬坪熱帶植物園旁 大面寬綠景觀別墅

保證包租3年 投報高達總價15%

郭敏能:成立「皇苑樹全慈善基金會」作公益

裸心-石牌天母雙商圈,媲美大安森林公園綠蔭生活

潤泰推SOHO空間使用權 高房價中再創租不如買風潮

高雄韓流展雙臂 喜迎香港郵輪客

雄崗花園美術館 坐擁農十六浩瀚景觀 面向愛河柴山近攬公園

天后天王都愛住 H2O要展店了

高市不動產開發公會捐款1千萬 挺青年創業

海外置產王 /吉隆坡城中城 潛利大

松悅庭 2分鐘直抵大寮捷運站 鬧中取靜市區別墅

高雄上半年預售量多1倍 集中北高

專訪「方城市」店面老闆蔡坤宏:店面是會賺錢的黃金屋

開店面 我好 也要商圈好

海外置產王 /大馬柔佛州房市 投資新寵

贊助廣告

留言